南山置业之“入伙邀请函”的猫腻
南山置业到了交房日期不却交不了房，提前给业主发一份入伙邀请函，意思是广大业主已经入伙了，就别想要什么违约金了，采取这种方法逃避违约金也罢，但是反过来你还要求广大业主自发送入伙通知书日期起至今的物业管理费，要不然就不给你房子，这岂不是偷梁换柱、倒打一耙吗？一夜之间广大业主全都“被入伙南山了”。如果这种方式能成立的话，那是不是房子还没盖之前发送“入伙邀请函”更好，这样岂不是能收更多的物业费吗。你一个开发房地产的，我一个买房的，我入什么伙，再说了你想让谁入伙谁就得入伙吗，你心不虚的话就应该给业主发验房合格通知书啊！难道入伙邀请函就等于验房合格通知吗？简简单单的商业行为怎么就能演变成 ：逼广大业主“南山聚义，落草为寇”？南山置业演的哪一出呢？店大欺客、拿广大业主当你案板的肉呢？ 作为业主自然不服，于是就起诉南山置业发展有限公司，结果被“判”上南山，莱山区人民法院判南山置业胜诉。我们认为一审判决认定事实极其错误，完全丧失了客观公正的立场，判决结果严重不公。已恳请山东省烟台市中级人民法院查明事实，依法改判，支持业主的诉讼请求。业主联系电话：18653571065！
南山在莱山还有新房？？ 南山置业到了交房日期不却交不了房，提前给业主发一份入伙邀请函，意思是广大业主已经入伙了，就别想要什么违约金了，采取这种方法逃避违约金也罢，但是反过来你还要求广大业主自发送入伙通知书日期起至今的物业管理费，要不然就不给你房子，这岂不是偷梁换柱、倒打一耙吗？一夜之间广大业主全都“被入伙南山了”。如果这种方式能成立的话，那是不是房子还没盖之前发送“入伙邀请函”更好，这样岂不是能收更多的物业费吗。 你一个开发房地产的，我一个买房的，我入什么伙，再说了你想让谁入伙谁就得入伙吗，你心不虚的话就应该给业主发验房合格通知书啊！难道入伙邀请函就等于验房合格通知吗？ 简简单单的商业行为怎么就能演变成：逼广大业主“南山聚义，落草寇”？ 南山置业演的哪一出呢？店大欺客、拿广大业主当你案板的肉呢？ 作为业主自然不服，于是就起诉南山置业发展有限公司，结果被“判”上南山，莱山区人民法院判南山置业胜诉。 我们认为一审判决认定事实极其错误，完全丧失了客观公正的立场，判决结果严重不公。已恳请山东省烟台市中级人民法院查明事实，依法改判，支持业主的诉讼请求。业主联系电话：18653571065！ 民事上诉状
上诉人（一审原告）：**，男，汉族，**x年xx月xx日出生，住址：************，公民身份号码**********xx。
被上诉人（一审被告）：烟台南山置业发展有限公司，住所地烟台市莱山区港城东大街国际博览中心5号门2楼，组织机构代码：77417453-2。
法定代表人：**。
上诉人因与被上诉人商品房买卖合同纠纷不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第780号民事判决，现提出上诉，上诉的请求和理由如下。
上诉请求
撤销烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第780号民事判决，依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。
上诉理由
一审判决认定事实错误，判决理由不当。
一、本案房屋尚不具备交付条件，一审法院认定达到交付的条件，证据不足，理由不当。双方的商品房买卖合同中第八条约定的房屋交付条件是：该商品房经综合验收合格。按照最高人民法院的观点，应以被上诉人是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准，如果未取得该证书，则视为不具备合同约定的交付条件。而被上诉人一直未向法庭提交该证书，因此应认定涉案商品房尚未达到交付的条件。在庭审过程中，被上诉人提供了备案表，抛开其本身的瑕疵不谈，也是勘察、设计、施工、监理和被上诉人对涉案工程的验收，并没有规划、公安消防、环保等部门的验收意见，仅仅可以证明“该商品房经验收合格”，而不能证实“经综合验收合格”。更何况，该备案表存在与本案房屋工程名称、开工许可证证号等诸多不符的情形，也与2016年1月7日烟台市住房和城乡建设局出具的《政府信息不存在告知书》相矛盾。因此，不能认定涉案房屋已达到了交付的条件，一审法院偏听偏信，片面采信被上诉人的证据，认定房屋具备交付条件，是错误的。
二、一审法院仅凭一张没有投递情况佐证的《入伙邀请函》快递单就认定本案房屋已于2012年1月10日交付，在采信证据上是对被上诉人的严重偏袒，对上诉人的意见置若罔闻，对合理的怀疑视而不见，是对客观事实的严重歪曲。被上诉人认可其逾期交房的事实，但辩称该房屋已于2011年9月13日验收合格，并于2012年1月4日通过EMS向上诉人邮寄了《入伙邀请函》，通知上诉人接收房屋，故视为房屋已经交付。庭审中，被上诉人亦认可在2015年4月9日之前并未向上诉人出示过包括复印件在内的该房屋已经综合验收合格的任何证明文件。上诉人认为，被上诉人提供的《入伙邀请函》不能视为上诉人已经接收房屋，理由如下：
1．上诉人并未收到该邮件，被上诉人也没有提供该邮件投递情况的证据，快递单上没有邮戳，寄件人的名称为“南山地产”，与被上诉人的名称也不相符，无法确认系被上诉人寄出的邮件，更无法证实该快递是否发出。被上诉人当庭承认由于时间长达四年之久，快递公司已无法查证相关记录，但是该快递单上加盖了“山东省邮政速递物流有限公司烟台市分公司客服中心专用章”，被上诉人拟以此证实该快递已发出。该印章模糊不清，真实性不能确定，盖章的目的亦无从体现，如果盖章是为了证实该快递已寄出，那么在原始记录无法查证的情况下，快递公司又是依据什么来确认该邮件已寄出的呢？在这种合理的怀疑没有被排除的情况下，一审法院即迫不及待地采信了这份证据，丧失了最基本的客观公正的原则。
2．即使按照被上诉人制作的《合同补充条款》，邮件被退回、无法邮寄等后果也是视为该邮件已经寄达，而不是产生房屋已经交付的效力。更何况，该补充条款系被上诉人制作的格式条款，对上诉人而言如此重要的文件在出现无法投递的情况下，视为上诉人已收到，免除了被上诉人的通知义务，加重了上诉人的责任，而被上诉人并在签订合同之时未明示给上诉人，因此该条款应当是无效的约定，一审判决认定为有效，是错误的。
3．上诉人对《入伙邀请函》的内容并不清楚，但上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，在房屋达到交付条件后，通知上诉人接收房屋是被上诉人的合同义务，而入伙邀请函与接收房屋通知显然在字面上就存在本质的差别，不应认定为交房通知，亦不能排除系被上诉人利用其掌握的购房客户的信息而进行的其他商业活动。一审判决“根据日常生活经验、生活常识”，毫无依据地认定“《入伙邀请函》即为交付房屋通知”，显然难有说服力。
4．即使能够认定上诉人已收到该邮件，且该入伙邀请函也具有通知接收房屋的意思，但是也不能认定产生了房屋交付的效力。按照双方商品房买卖合同第十一条的约定，被上诉人在向上诉人交付房屋时，必须出示第八条约定的房屋具备交付条件的证明，否则，上诉人有权拒收房屋。而被上诉人在向上诉人邮寄邮件时，并未向上诉人提供这些证明文件，上诉人无从知晓房屋是否已具备交付条件。按照合同约定，被上诉人在房屋具备交付条件后应通知上诉人，该通知重要的内容就是要向上诉人传达并使上诉人确信房屋已具备交付条件的信息，可见，未提供房屋具备交付条件证明材料的交房通知并不是合同约定的通知，不能起到有效通知上诉人的作用，上诉人也有权以此为由拒收房屋，更不能产生交付房屋的效力。早在2009年上半年，被上诉人在房屋尚未具备交付条件的情况下就通知包括上诉人在内的业主接收房屋，而且还提出要求上诉人自2009年1月1日起按照建筑面积每平方米每月6元交纳物业费的无理要求。试想，如果仅凭一纸入伙邀请函就认定已产生了交付房屋的效力，那么，是不是可以依据2009年上半年的交房通知认定房屋已经交付呢？按照被上诉人的说法，此后其于2012年11月、2014年5月20日又向上诉人发出交房通知，既然前次的入伙邀请函已经产生了房屋交付的效力，被上诉人缘何会再次发出这两次通知呢？显然可以说明，《入伙邀请函》并未真正发出，或者是被上诉人利用其掌握的客户信息而从事的与本案房屋交付无关的其他商业行为。
5．即使上诉人在接到起通知后，前往被上诉人处办理房屋交接手续，被上诉人也会以交纳自2009年1月1日起的物业管理费作为交付房屋的条件，如果上诉人不交纳，房屋交接不可能完成。上诉人提交的与被上诉人营销总监xx的谈话录音就可以证明这一点。2014年9月4日本代理人和证人xx共同找到被上诉人的营销总监xx洽谈交接房屋时，被上诉人就以要求上诉人交纳自2009年1月1日至收房之日的物业费作为房屋交付的前提条件，当上诉人不同意负担时，被上诉人拒绝向上诉人交付房屋。虽然经与被上诉人的多次沟通，被上诉人同意将房屋钥匙交付给上诉人，但此后上诉人要求使用房屋时，物业公司再次提出了自2009年1月1日开始交纳物业费的条件，足以证明被上诉人以交纳自2009年1月1日起的物业费作为交付房屋条件的真实理由一直都没有改变，上诉人拒绝交纳自2009年以来的物业费，虽然拿到了钥匙，也不能正常使用房屋。因此，即使被上诉人通知上诉人接收房屋的行为有效，由于被上诉人在上诉人前来办理接收房屋手续时，被上诉人提出了物业费的无理要求，导致房屋交接不能完成，不能免除被上诉人逾期交房的违约责任。
三、一审法院分段论述，并最终驳回上诉人的诉讼请求，理由不当。如前所述，一审法院认定2012年1月9日即产生了交付房屋的效力，是错误的，因此，基于此事实得出上诉人主张的2009年3月2日至2012年1月10日期间的违约金已超过诉讼时效的结论也是错误的。通过以上的分析可以看出，被上诉人所称的2012年1月4日发出的“入伙邀请函”并不能产生房屋交付的效力，被上诉人主张2009年1月1日至该发件日期违约金的诉讼时效应自2012年1月4日开始计算的观点是不能成立。双方合同中并未约定违约金的支付时间，所以一审法院以推定的房屋交付时间作为此前违约金诉讼时效的起算点是没有法律依据的。更何况，证人xx的证言可以证实，他受上诉人的委托自2010年开始每年都多次到被上诉人的营销中心询问房屋验收情况，要求交付房屋、承担违约责任，而且，被上诉人至今未向上诉人交付可以正常使用的房屋，未办理交接手续，被上诉人的违约状态一直在持续，违约金应连续计算。所以，上诉人的诉讼请求不存在超过诉讼时效的问题。 xx的证言非常明确地证实，她找被上诉人时提出的三个主张：交付房屋、承担逾期交房的责任、办理房产证。一审法院居然认定xx的证言仅是要求交付房屋、并未证实曾向被上诉人主张过逾期交房的违约责任，是对事实的严重歪曲，而且使用了“孤证”这一定义模糊、法律上难觅踪影的词汇轻而易举地否定了xx证言的效力。一审法院的立场不能不令人怀疑，到底还有没有客观公正可言？如果不是坐偏了位置，何以在对待上诉人和被上诉人的证据上采用了天壤之别的双重标准，仅凭被上诉人的一纸也是“孤证”的《快递单》就轻而易举地认定了产生了交付房屋的效力，而在诉讼时效问题上，却对上诉人的证据异常的苛刻，使被上诉人轻而易举地逃脱了法律责任。上诉人强烈地请求二审法院调取一审的庭审录像，以此判断一审法院是不是在故意歪曲事实。
2014年9月4日在上诉人的代理人、xx与被上诉人的营销总监xx的谈话录音中清楚地显示，一开始xx明确表示，如果上诉人不交纳自2009年1月1日起的物业费，是不可能交付房屋的。虽然最后xx向其领导请示，同意自2012年11月开始收取物业费，但是前提是包括xx在内的参与谈话的三个人都不知道具体验收合格的具体时间，其要求上诉人承担房屋具备交付条件之前的物业费是毫无道理的，是违反《物权法》规定的。而且当上诉人接收房屋钥匙后，被上诉人选聘的与其具有关联关系的物业公司仍然以交纳自2009年1月1日起的物业费为由拒绝上诉人使用房屋。上述事实足以说明，被上诉人委托物业公司向上诉人交付房屋，物业公司把被上诉人应承担的物业费转嫁给上诉人，并以此为由拒绝办理房屋的正式交付手续，足以认定被上诉人并未向上诉人完成交付房屋的义务。而一审法院却对被上诉人自身以及物业公司要求上诉人交纳自2009年1月1日的物业费故意只字不提，故意回避了被上诉人要求上诉人交纳物业费的时间起点，对被上诉人不利的事实不做评判，却认定交纳物业费是上诉人的合同义务，再次歪曲事实，并以物业房屋与本案不属于同一法律关系为由，驳回了原告的诉讼请求。
2015年4月10日至2016年3月30日的违约金，上诉人的请求依据是物业公司提出要求上诉人交纳自2009年1月1日起的物业费的无理要求，上诉人不能正常使用房屋的责任在于被告。被上诉人向上诉人交付房屋钥匙时即具有极大的欺骗性，严重违反了诚实信用原则。表面上制造向上诉人交付了房屋的假象，逃脱逾期交房的违约责任，但是实质上并未与物业公司办理完整的交付手续，致使上诉人的房屋不能正常使用。上诉人并不是不承担接收房屋以后的物业费，之所以不能与物业公司签订此后物业服务合同，就是物业公司设定的无理的前提条件上诉人不能接受，而这一无理的条件都是被上诉人一脉相承的意思表示，自然应由被上诉人承担责任。
综上所述，一审判决认定事实极其错误，完全丧失了客观公正的立场，判决结果严重不公。恳请二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求。
此致
山东省烟台市中级人民法院
上诉人：**
2016年5月25日 事实事实！ 真实事实! 一审判决认定事实极其错误，完全丧失了客观公正的立场，判决结果严重不公。已恳请山东省烟台市中级人民法院查明事实，依法改判，支持业主的诉讼请求 真实事实 真实事实 真实事实
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