央妈不会告诉你的房贷真相:欠银行钱越多越久才越好!
相信我们之中买房的很多人都觉得贷款买房是件苦逼的事，每个月从自己的工资中拿出大半部分用来还房贷是苦逼的事情；一个女孩找男孩当男朋友，一听是全款买房，那么铁定会脸上开会，欣然与之谈对象；如果是贷款，那么贷款10来万还是能接受，但如果一听却贷款了50万，心中那是一百个不愿意，觉得这男孩不可靠，家庭环境太差而远离他；贷款的房奴都希望自己越早还清越好，还的早觉得是件光荣的事，其实这些以前我也这么认为。可是……
近来一篇文章让我大跌眼镜，完全颠覆了我之前对于贷款的一些认识，今天我拿来分享给大家看看。（括号内的内容为本人自己观点）
每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看本小说，悠然享受暖暖的阳光。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？
全款买还是贷款买，贷款多少合适?
这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。（但是现在还是有许多家庭为了孩子没有负担，没有压力，宁愿自己去借钱也愿意多给孩子交首付，甚至是全款买房）
建议：
贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从30万提高到45万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。公积金贷款现在的利率是 3.75%，商业贷款5.65%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。
如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？这里我给大家做了些修正，不是完全按照原文的，因为原文的利率是按照很久以前的，而现在央妈已经连续几次降息了，所以以现在的为准给大家举例。
烟台，购买面积在144平方米（含144平方米）以下的家庭，贷款首付款比例不低于20%；对购买144平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%。公积金和商业贷款混合贷款，公积金：3.75% 商业贷款：5.65%，公积金贷款30万，商业贷款50万，贷款80万。
等额本息、本金计算情况
很多朋友看到30年，等额本息的总利息是73.9万，等额本金59.4万，nima，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
但是我们换位思考，投资的利息只要大于5.65%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了4.35%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
建议：
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于5.65%的投资，不用着急还银行贷款的。
提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率5.65%，则月利率为0.4708%。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1）第一个月还款利息为：100万*0.4708%=4708元，则第一个月的实际还款额为4708+4167=8875元。
（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：
995833*0.4708%=4688.72元，则第二个月的实际还款额为4167+4688.72=8855.72元
以此类推
等额本金下20年共还款约156.7万元，共支付利息56.7万元。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.4708%，则每月还款额（含本、息）为6963.87元。
（1） 第一个月计算出的利息同样为4708元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2255.53元；
（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2255.53=997744.47元，则第二个月应还的利息是4697.71元，即第二个月归还的本金为2266.15元
以此类推
等额本息下，20年共还款约167.71万元，共支付利息67.1万元。
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。（在这我想提一下，刚开始买房的时候，我也纠结是等额本息还是等额本金，因为感觉本金还的利息比本息少多了，正好有个同学是建行的，于是就去咨询了他，他跟我说了一大顿，很晕，但我听明白了一句话，那就是，他买房还有他很多银行的同事买房贷款都用的等额本息）
另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%。
结论：
建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
哪类人适合提前还款VS不用提前还款
提前还款三类人：
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。
建议不用提前还款的类型：
1.公积金贷款，尤其现在公积金贷款利率才3.75%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
3、等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于3.75%，5.65%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
总结：
首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！
哈哈，讲的很有道理呢，那些很有投资能力的人才有这个想法吧，我们平民百姓觉得贷款还是很苦逼 之前我对象就说尽量多贷银行的我妈就说少贷银行的多付首付对于这个问题终于有了合理的解释 你收入 如果不高增长的话！！！对你就是啊 理论上成立，实际上操作不太方便，第一，利率低只是近期才有的事儿，如果贷三十年，不可能一直这么低。第二，投资渠道是否靠谱儿，P2P万一跑路血本无归，钱放银行还不安全，何况放那儿。第三，钱总归是要还的，贷那么久，也许影响到二次置业。 碧空长剑 发表于 2015-5-26 12:35
理论上成立，实际上操作不太方便，第一，利率低只是近期才有的事儿，如果贷三十年，不可能一直这么低。第二 ...
提前还贷还需要交违约费 说的很透彻 09年刚买房那会，自己一个人一月不到两千，还完贷款仅够吃饭了，现在两个人一年十来万，那点贷款不算啥了 楼主不是自己写的吧
分析得很专业，但是女孩还要看你房子买在哪呢！一听说富顺苑人家都嫌远。。。还不住二手房的有的是。。。。 难道都是顺风顺水？？？么有失业被炒的时候 挺好 学习了
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