央妈不会告诉你的房贷真相:欠银行钱越多越久才越好!

北极雪狼

　　相信我们之中买房的很多人都觉得贷款买房是件苦逼的事，每个月从自己的工资中拿出大半部分用来还房贷是苦逼的事情；一个女孩找男孩当男朋友，一听是全款买房，那么铁定会脸上开会，欣然与之谈对象；如果是贷款，那么贷款10来万还是能接受，但如果一听却贷款了50万，心中那是一百个不愿意，觉得这男孩不可靠，家庭环境太差而远离他；贷款的房奴都希望自己越早还清越好，还的早觉得是件光荣的事，其实这些以前我也这么认为。

　　可是……

　　近来一篇文章让我大跌眼镜，完全颠覆了我之前对于贷款的一些认识，今天我拿来分享给大家看看。（括号内的内容为本人自己观点）

每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看本小说，悠然享受暖暖的阳光。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？

全款买还是贷款买，贷款多少合适?

　　这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。（但是现在还是有许多家庭为了孩子没有负担，没有压力，宁愿自己去借钱也愿意多给孩子交首付，甚至是全款买房）
　　建议：
　　贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从30万提高到45万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。公积金贷款现在的利率是 3.75%，商业贷款5.65%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
　　贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。
如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？

这里我给大家做了些修正，不是完全按照原文的，因为原文的利率是按照很久以前的，而现在央妈已经连续几次降息了，所以以现在的为准给大家举例。　　

烟台，购买面积在144平方米（含144平方米）以下的家庭，贷款首付款比例不低于20%；对购买144平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%。公积金和商业贷款混合贷款，公积金：3.75% 商业贷款：5.65%，公积金贷款30万，商业贷款50万，贷款80万。

等额本息、本金计算情况

　　很多朋友看到30年，等额本息的总利息是73.9万，等额本金59.4万，nima，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
　　但是我们换位思考，投资的利息只要大于5.65%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了4.35%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

建议：
　　按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于5.65%的投资，不用着急还银行贷款的。
　　提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
等额本息or等额本金
　　首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
　　等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
　　但是，真的是这样吗？
　　其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率5.65%，则月利率为0.4708%。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1）第一个月还款利息为：100万*0.4708%=4708元，则第一个月的实际还款额为4708+4167=8875元。
（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：
995833*0.4708%=4688.72元，则第二个月的实际还款额为4167+4688.72=8855.72元
以此类推
等额本金下20年共还款约156.7万元，共支付利息56.7万元。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.4708%，则每月还款额（含本、息）为6963.87元。
（1） 第一个月计算出的利息同样为4708元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2255.53元；
（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2255.53=997744.47元，则第二个月应还的利息是4697.71元，即第二个月归还的本金为2266.15元
以此类推
等额本息下，20年共还款约167.71万元，共支付利息67.1万元。
　　通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
　　所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

　　等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。（在这我想提一下，刚开始买房的时候，我也纠结是等额本息还是等额本金，因为感觉本金还的利息比本息少多了，正好有个同学是建行的，于是就去咨询了他，他跟我说了一大顿，很晕，但我听明白了一句话，那就是，他买房还有他很多银行的同事买房贷款都用的等额本息）
　　另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%。
结论：
　　建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。


哪类人适合提前还款VS不用提前还款


提前还款三类人：
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。

建议不用提前还款的类型：

1.公积金贷款，尤其现在公积金贷款利率才3.75%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
3、等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
　　最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于3.75%，5.65%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
总结：

　　首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
　　也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！

61118

哈哈，讲的很有道理呢，那些很有投资能力的人才有这个想法吧，我们平民百姓觉得贷款还是很苦逼

暖杨杨

之前我对象就说尽量多贷银行的  我妈就说少贷银行的多付首付  对于这个问题终于有了合理的解释

5050

你收入 如果不高增长的话！！！对你就是啊

碧空长剑

理论上成立，实际上操作不太方便，第一，利率低只是近期才有的事儿，如果贷三十年，不可能一直这么低。第二，投资渠道是否靠谱儿，P2P万一跑路血本无归，钱放银行还不安全，何况放那儿。第三，钱总归是要还的，贷那么久，也许影响到二次置业。

huxin

碧空长剑 发表于 2015-5-26 12:35
理论上成立，实际上操作不太方便，第一，利率低只是近期才有的事儿，如果贷三十年，不可能一直这么低。第二 ...

提前还贷还需要交违约费

skysun0019

说的很透彻

霞客80

09年刚买房那会，自己一个人一月不到两千，还完贷款仅够吃饭了，现在两个人一年十来万，那点贷款不算啥了

kissmozart

楼主不是自己写的吧

二手烟灰

分析得很专业，但是女孩还要看你房子买在哪呢！一听说富顺苑人家都嫌远。。。还不住二手房的有的是。。。。

5050

难道都是顺风顺水？？？么有失业被炒的时候

baobeizhyy

挺好   学习了