住东不住西？烟台开发区凭什么逆袭莱山！

论坛桃子

地段是决定了房子的的价值主要因素，而且越是经济发达的城市，地段对房产价值的影响因素越大。

就像芝罘城芯的老破小，品质很不好，物业也缺失，价位不低却也从来少不了购房者。

那么，决定区域价值的因素有哪些？学区、配套、人口、产业、发展空间……我相信每个人都会有不同的答案，但有没有真正决定区域价值的因素？

我们不妨看一下近期热议不断的开发区，尝试分析一下这个问题的答案。

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提起开发区，很多老烟台都会大摇其头，“富人住东不住西”是根植于他们认知深处的概念。

但实际上，开发区先被大家熟知的楼盘，恰恰是[color=rgb(214, 31, 61) !important]国奥天地([color=rgb(0, 127, 255) !important]楼盘详情[color=rgb(0, 127, 255) !important]户型图[color=rgb(0, 127, 255) !important]相册[color=rgb(0, 127, 255) !important]地图4006087788转8017) 楼盘详情天马相城 楼盘详情这种高品质的改善类住宅产品，甚至是顶级豪宅。目前这两个项目都已经进入到第四期工程，而每平方米均价都在1.4-2.4万元/㎡这个区间，比起莱山区的顶级产品也不遑多让。

无论做高端的改善类产品或者豪宅，都有一个必不可少缺少的前提，那就是优越的自然环境。

以国奥天地所在的北部沿海板块来说，这基本是开发区景观资源优质的地段，北边是开发区闻名遐迩的万米[color=rgb(214, 31, 61) !important]金沙滩([color=rgb(0, 127, 255) !important]楼盘详情[color=rgb(0, 127, 255) !important]户型图[color=rgb(0, 127, 255) !important]相册[color=rgb(0, 127, 255) !important]地图13405351234)风景区，南侧则是福莱山，背山面海的自然环境哪怕在三面环海的烟台也是不多，具有相同基因的另一个板块，便是现在烟台楼市的制高点——伴山区域。

如果在这里开新盘，起价2万元/㎡，总房款300万以上会是一个很保守的数字。但我们也只能想想，因为这里已经没有地了，国奥天地这样优质的地理位置在开发区，很长一段时间内都会处于一种可遇而不可求、可望而不可得的状态。

  

从住宅开发的角度看，越是优越的自然环境，也越容易做出产品溢价。一线海景资源，富氧的山居生活，这份天赐之礼便是开发区区域价值的底气。

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但自然环境绝非终极因素。否则，拥有同样优质山海资源的牟平也不会多以价格优势取胜。

说到底，还是圈层不同。

  

拉高区域价值离不开高增值的住宅项目，这种产品的背后是高购买力群体，而将高购买力群体聚集在一起的是什么呢？

我想答案应该是产业。依托高度聚集的产业支撑不断吸引着高净值人群，以他们的高购买力倒逼房地产业升级，房企打造更为优质的住宅产品，房产价格和区域价值伴随产品力而水涨船高，这应该是房地产行业发展的健康方向。

然而烟台得益于得天独厚的海景和文旅资源，可以跳脱出产业初期积累的蹒跚阶段，一路高歌猛进向前。但同时，也正因如此，烟台在人口数量、经济体量和购买力层级方面并没有达到相对应的程度，体现在楼市上，便是很多区域价值抬升缺乏动力。

  

开发区或许是烟台产业对于房地产支撑力强的区域，这也是开发区的未来被看好的终极逻辑。

这里已经吸引了49个国家和地区企业投资，外商投资企业1700多家，世界五百强项目88个。形成以通用东岳汽车、富士康为龙头的机械制造、电子信息两大主导产业，以荣昌生物、万华化学为代表的生物医药、化工新材料两大优势产业，同时，大数据、节能环保、智能制造三大潜力产业强势崛起，产业整合能力不断增强。

高度聚集的产业也带来了大量的高薪工作岗位。到2020年，开发区GDP总量在烟台各县市区中排第 一，与烟台市主城区内的其他五个区的经济总量之和基本相当，伴随着庞大经济体量而来的，便是区域内居民强大的购买力。

我们可以预见，在开发区不断发展的产业集群中，越来越多的外来精英和与企业共同成长而出现的高薪群体将成为未来楼市的主力军，他们的喜好、工作地、生活习惯，将决定着烟台地产业的未来发展趋势，他们对于开发区的认同，将决定这片区域的未来价值。

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我们来聊一下开发区F-12小区地块。

按说没有一线海景的F-12小区不应该拍出高价，然而目前的开发区集国家级开发区、自贸片区、中韩产业园、综合保税区等国家战略于一体，“三园两区”的优势全国少有，八角湾中央创新区进展迅猛，开发区、福山区双区融合发展的呼声日益强烈，北京南路自然而然地成为了开发区发展的新轴线。

而F-12小区，恰恰是连接八角新城和北部沿海板块的枢纽，也是能够承接福山、开发区融合发展的前沿阵地，能够引来诸多房企的争购，并拍出15.5亿元的高价，也就顺理成章了。

从配套方面来讲，F-12小区所在的区域虽然目前仍不算完善，但从短期看，距离永旺梦乐城、万达广场和福海路商圈都在10分钟左右的车程，而从长期看，城市规划图上仅一路之隔的福山北板块是一片鲜红，那是商住用地的颜色。更何况这里还是规划中的地铁一号线和三号线的交汇处，紧邻沈海高速和汽车西站，距离蓬莱机场也仅有30公里，立体化的交通出行更无疑是加分项。

目前，地块附近仍是中海·锦城  楼盘详情 的主场，10500元/㎡的均价较为亲民。来自华南的国企华发·观山水 楼盘详情 虽然还未开盘，不过从目前释放的信息来讲，或许是未来为数不多的低点上车机会。但随着绿城的强势入驻，区域价值将迎来一个新的开始。

这，或许也是开发区逆袭莱山，成为烟台楼市引领者的开始。

余笙