一个车位要10多万才40年产权，我该买还是租呢？

天道酬勤58 · 发表于 2015-8-2 12:28

根据自己的经济情况来考量。如果是不差钱，买一个或两个也无所谓。如果资金紧张我认为买不如租。12万按照现在5年的利率3.35每年利息为4千多吧，每月平均335元，而租车为520元，相当于每月多支出了不到200元，而12万的本金仍然是自己的。

gsddzx · 发表于 2015-8-2 14:32

霞客80 发表于 2015-8-2 07:11
关键是，一般情况下你买了也不是一劳永逸的吧，好像还得交管理费的

123华丽转身123 · 发表于 2015-8-2 14:46

有条件还是买

sooow · 发表于 2015-8-2 15:04

天道酬勤58 发表于 2015-8-2 12:28
根据自己的经济情况来考量。如果是不差钱，买一个或两个也无所谓。如果资金紧张我认为买不如租。12万按照现 ...

这笔账算得很对。但如果不差钱，就买，比如车30万以上

微风吹来 · 发表于 2015-8-2 15:24

买吧。就是12万，够狠的。

qixiaoming · 发表于 2015-8-2 15:36

还是微笑时发表于 2015-8-2 09:46
一个月的费用是520，买下车位一个月的费用是250，楼主觉得哪头合算？我觉得以后车位肯定不如汽车的增长速度 ...

朋友你忽略了这10多万的利息，如果租车位把剩下的10万做理财，一年怎么也要挣6000，你说那头合算

霞客80 · 发表于 2015-8-2 15:56

车迟迟发表于 2015-8-2 08:44
不用买，不值当，随便找个路边停放就行了，如果离家远点就买个电动车骑到汽车停放处，车开走了还能用电动车 ...

随便找个路边？可能被贴罚单，还可能被划了，还可能被盗了

qidao · 发表于 2015-8-2 17:07

谁买谁是大彪儿。。。。一月500多。。。。租也不租。。。。业主联合起来。。。一个不买一个不租让物业干瞪眼。。。坚持下不出几个月物业就得改变政策。。。物业每次都是这样。。。。你们坚持的时间越长。。物业越口松。。

天道酬勤58 · 发表于 2015-8-2 17:33

qidao 发表于 2015-8-2 17:07
谁买谁是大彪儿。。。。一月500多。。。。租也不租。。。。业主联合起来。。。一个不买一个不租让 ...

肯定有买的。有钱的主有的是，不差钱的主有的是。再者业主永远是弱势群体，很难扭成一股绳，各人有各人的想法。

666zhu · 发表于 2015-8-2 18:49

都一样，买了车位还要交管理费，租车位算下来比买贵，其实都一样，就是为了要钱

qidao · 发表于 2015-8-2 19:49

于贝勒发表于 2015-8-2 11:03
顿时觉得我们小区地上车位一年八百真的不贵了……

你们地上一年800 有固定车位么？？？？

mzy · 发表于 2015-8-2 20:56

本帖最后由 mzy 于 2015-8-2 20:58 编辑

大家团结起来，停车位是超过小区容积率的建筑，是没有产权证的，超过容积率的建筑，建的无论多么富丽堂皇，它只有一个合法身份-做公共空间，是不能单独出售或购买作为专属空间的，超过容积率的建筑放在私人手里，它的身份就是非法的，超过小区宗地容积率的违法建筑，

所以，大家要团结起来，把属于小区公共的停车场要回来，停车场是为全小区配建的，不是按某一个车位给某一套房子规划的，1:0.7只是小区的配建数量标准，是为全小区配建的，每一个业主对每一个车位都享有相同的权利，作为购买者，无权花了钱就剥夺别人停车的权利，作为开发商，无权超过小区宗地容积率指标出售任何物体。开发商无权只建空筒楼，不建配套设施，也就是说我们的购买的房子，是不能把停车配套设施剥离出去的，剥离出去了，我们的房子就是不合格的。

mzy · 发表于 2015-8-2 21:43

本帖最后由 mzy 于 2015-8-2 22:06 编辑

开发商无耻狡辩，有一种说法是，地下停车场是人防设施，人防设施属于国家所有，而人防法有一条，大意是说人防设施和平时期，谁投资谁受益，这么一条法律条文。所以，开发商说是他投资的，所以，他要卖，或收租金。不明白的还真叫他蒙住了，我把人防法条文给大家列一下，大家就明白了，防空地下室的投资者是购买了小区土地使用权和容积率合法房子的全体业主，而不是开发商。

《**人防法》
第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第二十二条城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
开发商狡辩、误导的是，他只强调第五条，不管第二十二条。

我告诉大家的是，第五条说的人防设施是单独投资建设的人防设施才是谁投资谁受益，我们小区的人防设施，不是单独修建的，其专业称呼叫“结建人防设施”，就是结合地面民用建筑和土地使用权建设的防空设施，用着地面的土地使用权呢，出入口、采光孔、通风孔、都占着地面土地使用权呢，包括来到地下车库的道路、照明、水、电，都用的是小区配套设施，都是业主花钱买来的。这就叫结建，开发商没权单独投资，只有权给地面建筑配建，其权利属于地面土地使用权和地面民用建筑。

第二十二条，规定了，要建地面建筑，就必须建人防设施，不建是不行的。所以，我们小区的地下车库，是建地面建筑而产生的法定义务，不是开发商单独投资建设的，它的投资者就是地面建筑的所有者，所以购买了地面房、地的业主才是防空地下室-地下停车场的投资者，而不是把房、地都卖掉了的开发商。开发商无权只建楼房不建人防设施，相反，没有业主的房子，这儿也不会允许建这个防空地下室，就是这么个逻辑关系。人防地下室-地下停车场的投资成本，可以、而且也必须算在地面小区的开发成本里。

大家可以查看《关于规范防空地下室易地建设收费的规定》。这个规定，规定了小区地下人防设施的建设资金，必须纳入整个小区建设项目的开发成本，也就是我们的房价里已经包含了、也必须包含人防设施的投资。这个规定是由国家计委、国家国防委、、国家财政部、国家住建部，四大部委联合下发的规定，涉及地下车库的所有部委，共同规定，应该没有歧义了，但为什么开发商就是要把地下车库或者防空地下室单独从项目中拿出去，单独出售呢？这是违法的。

mzy · 发表于 2015-8-2 21:47

本帖最后由 mzy 于 2015-8-2 22:12 编辑

把这个法规复制给大家，主要看第一、第二条，，后面的也可以看一看，后面的主要是因客观条件无法建防空地下室的小区，也不是可以省下这笔钱的，必须交易地建设费来代替，就是说开发商没有权利把防空地下室的钱再单独收回去，房地产开发必须包含这个成本？试问那些交易地建设费来代替的，你卖什么啊？还是你能去把异地建设再从财政局要回来？

关于规范防空地下室易地建设收费的规定

信息分类：法规       文件编号：       公开方式：主动公开
生成日期：2009-04-24       公开时限：常年公开       公开范围：面向全社会
信息索取号：B00440-0201-2009-0001       责任部门：

国家计委财政部
国防动员委员会建设部
（2000年4月27日）
.
　　为加强结合地面建筑修建战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）工作，有利于促进防空地下室建设与经济建设协调发展，现就规范防空地下室易地建设收费的有关问题作如下规定：
　　一、结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分，是战时保障城市居民就地就近掩蔽，减少人员伤亡的重要途径。在人防重点城市的市区（直辖市含近郊区）新建民用建筑，要按照原国家人民防空委员会、国家计委、城乡建设环境保护部《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字[1984]9号）的规定修建防空地下室。防空地下室建设所需资金纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设开发成本。
　　二、对按规定需要配套建设防空地下室的，防空地下室建设要随民用建筑项目计划一同下达，坚持同步配套建设，不得收费。对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设：
　　（一）采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于三米（或者不足规定的地下室空间净高）的；
　　（二）按规定指标应建防空地下室的面积只占地面建筑首层的局部，结构和基础处理困难，且经济很不合理的；
　　（三）建在流砂、暗河、基岩埋深很浅等地段的项目，因地质条件不适于修建的；
　　（四）因建设地段房屋或地下管道设施密集。防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全。
　　三、建设单位依前条规定提出易地建设申请，经有批准权限的人防主管部门批准后，应按照应建防空地下室的建筑面积和规定的易地建设费标准交纳建设费用，由人防主管部门统一就地就近安排易地建设人防工程。
　　四、防空地下室易地建设费的收费标准，由省、自治区、直辖市价格主管部门会同同级财政、人防主管部门按照当地防空地下室的造价制定，报国家计委、财政部、国家人防办备案，对以下新建民用建筑项目应适当减免防空地下室易地建设费：
　　（一）享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房，减半收取；
　　（二）新建幼儿园、学校教育楼、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取；
　　（三）临时民用建筑和不增强面积的危房翻新改造商品住宅项目，予以免收；
　　（四）因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑，予以免收。
　　五、防空地下室易地建设费由各级人防主管部门严格按照国家规定组织收取。收取的收入属于预算外资金，应全额缴入预算外资金财政专户，实行“收支两条线”管理。防空地下室易地建设费应纳入人防经费预算，统筹安排并专项用于安排易地建设人防工程，各级人民政府和有关部门不得统筹调剂，不得用于平衡本级预算，不得挪作他用。
　　六、各级政府价格、财政主管部门要加强对防空地下室易地建设费的监督检查，对擅自扩大收费范围、提高费用标准、改变收费资金用途等违反国家有关收费管理规定的，要依法查处。
　　七、各省、自治区、直辖市政府价格主管部门可会同财政、人防主管部门结合当地实际情况制定具体实施办法，并报国家计委、财政部、国家人防办备案。
　　八、本规定自颁布之日起执行。

mzy · 发表于 2015-8-2 22:08

本帖最后由 mzy 于 2015-8-2 22:33 编辑

再发一个规定，国土资源部的规定，规定了，小区地下车库，用的土地使用权是小区地面土地使用权，而不是开发商无理狡辩的地下建筑不属于地上土地使用权的胡说八道。

国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函
（２０００年８月１７日国土资源部办公厅国土资厅函〔2000〕171号）

广东省国土资源厅：
你厅《关于地下建筑物土地确权登记发证问题的请示》（粤国土资（地籍）字〔2000〕97号）收悉。经研究，同意《请示》中的建议。并就有关问题函复如下：
1.凡是与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，将地下的建筑物的建筑面积计入整体总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。
2.离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权（地下）。其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。土地使用权（地下）在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。

知道地下车库为什么没有房产证了吧？它用的是地面土地使用权，地面土地使用权是有容积率控制的，不是想建多少面积的建筑就建多少的，而地面建筑，已经把小区容积率占满了，不能再增多了。而国家允许地下面积不计入容积率，是让它来建公共空间的，建公共空间，可以不计入容积率，建单独出售的私有专属空间，是不可能允许不计入容积率指标的。

国土资源部这个回复函，就是答复了，地下建筑，允许办证、但得在容积率内，因为规划法的容积率有规定，超过容积率的地下车库办不了证了，这块地，只能办业主们手里那么多证了，那么多余的，仍然占着小区土地的地下车库是什么，就只能做公共空间了，不能做私有专属空间了。只有这一个合法身份，开发商单独出售、或者购买者占有，都是无证占有，是非法的。他们非法占有的同时，我们业主手里的土地证、房产证，变得不完整、被侵权了。

mzy · 发表于 2015-8-2 22:38

本帖最后由 mzy 于 2015-8-2 22:47 编辑

看开发商如何曲解物权法第七十四条：

物权法第七十四条
物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

且看在物权法中的第七十四条的位置：
《物权法》→第二编所有权→第六章业主的建筑物区分所有权→第七十四条停车位归属……

大家可以看出。这第七十四条是处于规定“所有权”的大编，规定“业主的建筑物区分所有权”的大章里的一个第74条。

第一句：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第三句：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
大家肯定没有异议，都是规定业主权益的，

歪解主要在第二句：规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
国家法律，除了物权法，还有别的法律法规，我想物权法立法的目的也不会是与其他法律法规相矛盾，而是相辅相成。既然是通过出售、附赠方式处置，那自然是房产证、土地证一个不缺的才是合法交易，不占容积率、没有产权证的车位，是不应该适用这个法律条款。而且，没有产权证的车位占用的土地（至少是出入口、采光孔之类的占用的土地），业主们手中的土地证是涵盖了其权利的，不管是卖者，还是买者，你置其他人手里的土地证的权利于何地啊？至于这句话里有个“出租方式约定”，要知道，这七十四条所在的大编是“第二编所有权”，呵呵，用“出租方式”约定“所有权”，这实在是我们国家立法部门的悲哀啊！

不占容积率、无证的车位，适用的是第三句里的“其他场地”，而不是第二句；适用第二句的，只有占容积率指标、双证齐全的车位，才能合法卖买、凭证出售、出租。

mzy · 发表于 2015-8-2 22:58

本帖最后由 mzy 于 2015-8-2 22:59 编辑

且看在物权法中的第七十四条的位置：

《物权法》→第二编所有权→第六章业主的建筑物区分所有权→第七十四条停车位归属……

之所以用界门纲目科属种的方式列74条的位置，是想说明，74条（不只74条，整个第六大章）规定的是业主们之间区分建筑物所有权的，不是开发商与业主之间的区分的，开发商公司要用这个章节、这个条款，他的身份是业主，而不是开发商，是凭他没卖出去的合法房子的业主身份来适用这个条款的。而它的公司的房地产开发行为，是需要把这个小区的不只停车场，还包括一草一木一粒沙子也要随着土地使用权和与土地使用权合二为一的建筑房子一并交付，交付给包括他自己在内的全体业主手里，才来适用整个第六章来区分。

而规定房地产开发交易行为的法规是：
物权法对房地产交易的规定：
第一百四十六条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

房地产管理法对房地产交易的规定：
第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第四十二条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

土地登记管理办法：
《土地登记办法》：第五条　土地以宗地为单位进行登记。

于贝勒 · 发表于 2015-8-3 10:06

qidao 发表于 2015-8-2 19:49
你们地上一年800 有固定车位么？？？？

就是固定车位啊，一年八百，没有管理费啥的。你们什么小区，也太贵了，我朋友住万科买了个车位不到四万，但是管理费很少

车迟迟 · 发表于 2015-8-3 18:49

霞客80 发表于 2015-8-2 15:56
随便找个路边？可能被贴罚单，还可能被划了，还可能被盗了

贴罚单？你傻呀，你不会找个不贴罚单的地方放呀。都舍得花10多万买车位，还心痛划车呀？！补补漆也就1-2百元的事！丢车？！那就更搞笑了，烟台那么多车，每年能丢几辆？！别人几十万上百万的车都在街上停着呢，你担心什么，你也可以给自己的车加个方向盘锁。

qidao · 发表于 2015-8-3 21:53

于贝勒发表于 2015-8-3 10:06
就是固定车位啊，一年八百，没有管理费啥的。你们什么小区，也太贵了，我朋友住万科买了个车位不到四万 ...

我们地上一年500，，但没固定车位，，，，连个线都不画，，哈哈，，晚上回来晚了，没车活该，，500相当于买了个进门卡，，，

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