房博士第五期——买房路上问题多，房博士为你解答！让你不再任人宰割！

烟台房博士

接二连三的降息，是不是让观望的你想出手了？

二套房贷款利率松动，是不是让你有换房的打算？

虽然政策利好，但是买房这事儿不是闹玩的！

俗话说买的不如卖的精，买房也是一样，

如何才不会任人宰割，只有多学，不懂就问！

房博士第五期如约而至～

烟台房博士致力于为购房者提供专业的买房问题解答～

买房中遇到任何问题，都可以来找房博士。

房博士会第一时间为大家作答！

专业房博士＋房产资深网友

给你专业的解答！

你还在为自己是外地户口担心买房后能否落户的问题而烦恼吗？

你还在为买卖二手房的一些问题而烦恼吗？

你还在为如何商贷转公积金而困惑吗？

所有问题统统抛给房博士吧！

2015年，我们一直在坚持

我们的努力希望能给大家在买房路上带来一点帮助~~

房博士一直在你身边陪伴

为你的买房之路保驾护航

烟台房小蜜（yt13405351234）

每天为您推送烟台最新的房地产资讯，

随时准备为你解答购房疑问，

只要你在购房过程中有任何问题，

烟台房小蜜都会倾情为你做最专业的解答。

快扫我，我一直在等你！

问题汇总～

57楼网友【wangweina】提问
之前办的组合贷款，现在想转成全部公积金贷款，有什么要求吗？
解答：
1、在申请组合贷款转公积金贷款时，须公积金帐户从贷款申请日向前推算，按时、足额缴存满一年，并且公积金帐户设立一年以上，帐户处于正常状态，单位不欠缴，符合贷款条件后可申请办理。
2、组合贷款转公积金贷款应征得原商业贷款银行同意，且没有不良还款记录；房屋所有权证应已办出，并能办理抵押手续。到原公积金贷款办事处申请办理。
3、转公积金贷款的贷款额度不得超过借款人最大贷款额度与已贷额度的差额，且不得超过按照贷款额度计算公式计算出的贷款额度与原公积金贷款额度的差额。

55楼网友【liu1234】提问

房子当时是全款买的，想卖了换套房子，这个会算作是二套房吗？
解答：
现在的政策已经对首套房以及二套房的限定都做出了调整，针对你这个，算是如果卖掉，算是首套房的，具体的情形如下：
       贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套
　　贷款买过一套房后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房——算首套
　　全款买过一套房贷款买房——算首套
　　全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房——算首套
　　个人名下有两套房的商业贷款记录全都已还清且出售同时能够提供两套住房出售的证明这种情况下再贷款时——算首套
　　个人名下有一套房商业贷款已还清另一套是公积金贷款已出售同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房——算首套

53楼网友【FENGYUREN】提问

赠送面积计不计入产权啊？？不知道这个到底是好还是不好

解答：

赠送面积一般是不计入产权的，但是再买房子的时候要注意在合同中进行标注一下，至于好还是不好，就看这个赠送的面积是多大，在哪儿了，如果是恰得其所，那正好可以利用扩大空间，如果仅仅是赠送面积而没有什么实用价值，不要也罢

51楼网友【逸飞】提问

房博士，我有个问题，就是看好了房子，要交一个什么排号费，然后还有什么优惠，这个是什么啊？

解答：

排号费是指房地产公司在未取的预售房屋的前提下，对有购房需求的客户发出要约，客户在缴纳一定费用后，享有按房地产公司规定购房的行为。其实说白了就是给你一个选房的先后号码。享有的那个优惠叫做团购优惠，这个是可以退的。

49楼网友【zhc71050】提问

外地人在烟台买房，有什么条件吗？

解答：

这个看是省内还是省外了。山东省内的都可以在烟台购房，山东省外的需要有在烟台内1年的纳税证明或在烟台最近1年的社保证明。

47楼网友【半个苹果】提问

公积金贷款可不可以找单位代缴呢，多久之后就可以申请贷款啊？

解答：

这个是不允许的呢，属于违规操作，不受法律保护的。公积金缴纳连续缴纳半年，期间间断不超过三个月就可以申请贷款

45楼网友【来自北方的汉子】 提问

老家的房子三十来年了，最近因为要拆迁，准备先过户，可是房产证找不到了，这个能补办么？怎么个手续？

解答：

这个是可以补办的、
手续如下：
　　1、带着身份证明到房管部门档案室查取档案。
　　2、带着身份证明和复印的档案材料到当地报社发丢失声明，并保留登载声明的材料。
　　3、三个月（有时需6个月）后带着登载丢失声明的材料和身份证明到房管部门填写房权证申请审批表，申请补发。
　　4、房管部门受理后依法公示，若无人对该房屋主张权利的话则进入审批程序。
　　5、7个工作日后，带着身份证到房管部门，缴纳工本费后，就可以领取补发的房权证了。

这个不同的地方，具体的操作会有不同，可以具体去当地的房屋管理部门进行咨询啊

43楼网友【蔡立有】提问

有个问题要问，就是俩人离了婚，这个房子又都不想要了，能卖了么？

解答：

这个得分两种情况看，房子若是裁定为一方个人财产，那财产分割完之后，就可以选择出售，但若是房子属于夫妻二人的共同财产，那要在财产分割完之后，进行过户，然后才可以出售。

39楼网友【求知】提问

我现在在芝罘区有一套房改房，因面积小，想在莱山买套大一点的住房，那买的房的契税应该怎么交？

解答：

您再买一套住房，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

40楼网友【秋雨】提问

我户口在潍坊，农业户口。现在在烟台上学、工作10年了，按揭买的房子，房产证还没下来，有买房合同，请问我这样的情况能落户到我买的房子上么？

解答：

现在烟台买房了都可以落户口的

35楼网友【5413zwm】提问

我有一套房子，房子在13年7月份交房后一直未办理房产证，现在想把房子卖掉，但听说已在房管局备案，在房管局无法改名，是这样吗？这种情况想卖怎么办？

解答：

在您未取得房产证之前房屋不能进行任何交易，必须办理出房证后再办理买卖交易手续。

36楼网友【坡地】提问

每年11月单位提取公积金(1万左右)，如果我在1月份还清剩余公积金贷款(多于1万)，那么到11月份，能提取当年的公积金么？(1月到11月期间没有贷款了)

解答：

贷款还清一年内可以办理最后一次支取(两次支取需间隔满一年)，支取额为上次支取至您还清时还贷本息合计额(含提前还贷部分)。

29楼网友【美丽中带着刺】提问

我是自由职业人员，有稳定的收入。可否自己缴存公积金？如果可以具体是怎样的流程，需要什么证件？

解答：

自由职业人员是不能自己缴纳公积金的。

30楼网友【逍遥阁主人】提问

本人在婚前用公积金贷款购买了一套房，已在婚前还清。去年用妻子名义用公积金购买了二套房，但开发商违约，已退房，并还清了公积金贷款。现想再买一套房，还能用公积金贷款吗？

解答：

之前已有过两次公积金贷款记录，第三次申请公积金贷款的不予办理。

31楼网友【木魅山鬼】提问

你好，蜜橙开发商在交房时，要求先交钱才给钥匙验房，这样是不是不合理？业主如何维权？该向什么部门反馈？

解答：

按照法律规定这是不合理的，但是现在这种情况又确实存在，似乎又成了不成文的规定。开发商在交付房屋时，通常要求购房者先收房后验房，收房时还需预付物业费等相关费用。一旦交房后，房屋有质量问题或瑕疵，购房者要找开发商维权，往往比较困难。

业主们共同商议要求开发商先验后交，可向房管局反映

２5楼网友【快乐的金太阳】提问

我目前有一套房子，贷款已还清，想换一套大点的。请问，卖掉后再买和先买再卖两种方式在税费方面有什么区别呢？需要缴纳的费率分别又是多少？

解答：

个人对外出售住房，需要缴纳营业税及附加和个人所得税。

营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人所得税：对个人转让自用五年以上，并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

所以，对于房产是先买后卖还是先卖后买，对于营业税是没有影响的，但对于个人所得税的计算有影响。先买后卖情况下，出售时需要按照“财产转让所得”适用20%的税率计算缴纳个人所得税。

24楼网友【一枝梅123】提问

为什么公积金贷款不能缩短贷款年限或者是部分提前还款，而是只能一次性全部还款？

解答：

公积金贷款可以部分提前还款，但无法缩短贷款年限。

地板网友【xiaojun_2】提问

征信有问题，问了四家银行说可以贷款，一家说不行，一家说不一定。现在要签购房合同，就怕一旦贷不下来开发商按合同扣违约金。不知道怎么办。求房博士支招。

解答：正常的情况下，征信通不过，银行是不会给你办理贷款的，但是，如果引入担保公司或担保人的话，部分银行就有可能可以办理，不过国有大银行就很难说了。现在开发商都是和银行合作，你提前问一下是在哪一家银行贷款，然后再去这家银行咨询。

5楼网友【云翔】提问

二手房过户，查档材料交上去了，告知三个工作日后去完税，那么我交税前如何得知查档有没有问题呢？还是说如果有问题就无法交税了，现在就是搞不明白我如何得知查档结果？

解答：

一般来说，无法过户的原因就是房产被抵押查封，下次去的话你可以先问一下查档结果再交税；交了税以后如果有问题，可以申请退税，但是要扣除小部分手续费；所以综上，你不放心的话可以先问一下查档结果，但是一般来说没问题的。

6楼网友【罗杰25】提问

房博士，我看好了一套房子，现在都是已备案还没办房产证，房主说他负责去房管局撤备案，以后我们再和开发商签订新合同。有这样操作过的朋友么？这样交易以后会不会影响以后办房产证？

解答：

只要开发商同意帮你们办理撤消和备案，还是可行的。先办理撤销，然后和你重新签订购房合同，然后去给你备案，以后办的房证就是你的。一般开发商都会要些好处的，这个卖房的人协调开发商方面。

10楼网友【jiaojiao】提问

你好房博士，我是外地的，如何在高新区贷款买房？买房后就能落户吗？

解答：

外地人在烟台买房，需要在烟台交够一年的社保，一般没有交够一年的社保，银行不给办理贷款。关于落户问题，芝罘区和福山区作为试点,对于在房产部门已经备案、各项手续齐全的开发商,房产证尚未办理出来的小区,可以持购房合同、发票、房屋登记证明、物业开具的居住证等证件来落户。但其他区必须有房产证才可以落户。

11楼网友【流氓我一生】提问

你好，我现在是开发区的集体户，在芝罘区幸福买了房，由于是新房，房产证还没办出来，请问怎么办理落户，需要什么材料？

解答：

暂时无法办理房证，需持购房合同落户，该房屋如已具备落户条件后，可持网签购房合同、房产交易中心办理的《房屋预告登记证明》(或备案回执)、购房发票申请区外迁入户口。还需要原来户口本和身份证的复印件，到买房所属派出所申请。

14楼网友【tgb】提问

本人11年利用公积金贷款16万，目前想另购一处房产，想把首次贷款还清再次贷款，不知可不可以？另外，如果不还清贷款，能不能再次贷款？

解答：

需还清第一笔公积金贷款后才能申请第二次公积金贷款。

15楼网友【思无涯】提问

公积金贷款需要的个人银行征信有期限吗？

解答：

审批时征信报告的出具时间不得超过一个月，超过时限的需重新出具。

16楼网友【篱笆】提问

二手房公积金贷款最多也能贷45万么？

另外，我一套房的公积金想提前还清，只需带身份证和还款的银行卡去公积金财会中心么？那些合同不需要？

解答：

贷款最高上限为45万元。实际可贷款额度需借款人持夫妻双方身份证、婚姻证明、实际收入证明（半年以上工资卡流水或个人所得税证明）到中心查询，查询完额度后在中心领取申请表和明白卡，过户后根据明白卡提示备齐材料申请。

提前还款时间为每月的1-19号的工作日，先到中心计划财务科提出申请，再到委托银行办理扣款手续，当日申请当日办结。

17楼网友【海王星满】提问

在芝罘区和莱山区买房公积金贷款是到哪里办理？

解答：

如购买新建商品房应在楼盘备案的公积金中心申请；六区内的缴存职工在六区内购买二手房的，应在缴存地公积金中心申请。

22楼网友【alan】提问
我父亲名下有套房子，我自己没有，我想买我父亲的房子，我跟父亲户口本在一个上面，请问我可以公积金贷款买我父亲的房子么？都有哪些费用？
解答：
如您已年满十八周岁，可以办理买卖手续。只要满足公积金贷款的条件，就可以公积金贷款，具体可以看看这个帖子。2015烟台买房知识大汇总之--公积金贷款（含新政、办理流程、如何提取、商转公等）http://www.ytbbs.com/thread-6433215-1-1.html
买卖手续费6元/平方米，登记费80元/套。需缴纳的税请咨询烟台市地税局。

浮云漂

烟台开始实行了吗

xiaojun_2

征信有问题，问了四家银行说可以贷款，一家说不行，一家说不一定。现在要签购房合同，就怕一旦贷不下来开发商按合同扣违约金。不知道怎么办。求房博士支招。

云翊

二手房过户，查档材料交上去了，告知三个工作日后去完税，那么我交税前如何得知查档有没有问题呢？还是说如果有问题就无法交税了，现在就是搞不明白我如何得知查档结果？

罗杰25

房博士，我看好了一套房子，现在都是已备案还没办房产证，房主说他负责去房管局撤备案，以后我们再和开发商签订新合同。有这样操作过的朋友么？这样交易以后会不会影响以后办房产证？

烟台房博士

xiaojun_2 发表于 2015-6-3 14:09
征信有问题，问了四家银行说可以贷款，一家说不行，一家说不一定。现在要签购房合同，就怕一旦贷不下来开发 ...

正常的情况下，征信通不过，银行是不会给你办理贷款的，但是，如果引入担保公司或担保人的话，部分银行就有可能可以办理，不过国有大银行就很难说了。现在开发商都是和银行合作，你提前问一下是在哪一家银行贷款，然后再去这家银行咨询。

烟台房博士

云翊 发表于 2015-6-3 14:27
二手房过户，查档材料交上去了，告知三个工作日后去完税，那么我交税前如何得知查档有没有问题呢？还是说如 ...

一般来说，无法过户的原因就是房产被抵押查封，下次去的话你可以先问一下查档结果再交税；交了税以后如果有问题，可以申请退税，但是要扣除小部分手续费；所以综上，你不放心的话可以先问一下查档结果，但是一般来说没问题的。

烟台房博士

罗杰25 发表于 2015-6-3 15:15
房博士，我看好了一套房子，现在都是已备案还没办房产证，房主说他负责去房管局撤备案，以后我们再和开发商 ...

只要开发商同意帮你们办理撤消和备案，还是可行的。先办理撤销，然后和你重新签订购房合同，然后去给你备案，以后办的房证就是你的。一般开发商都会要些好处的，这个卖房的人协调开发商方面。

jiaojiao

你好房博士，我是外地的，如何在高新区贷款买房？买房后就能落户吗？

流氓我一生

你好，我现在是开发区的集体户，在芝罘区幸福买了房，由于是新房，房产证还没办出来，请问怎么办理落户，需要什么材料？

烟台房博士

jiaojiao 发表于 2015-6-5 09:40
你好房博士，我是外地的，如何在高新区贷款买房？买房后就能落户吗？

外地人在烟台买房，需要在烟台交够一年的社保，一般没有交够一年的社保，银行不给办理贷款。关于落户问题，芝罘区和福山区作为试点,对于在房产部门已经备案、各项手续齐全的开发商,房产证尚未办理出来的小区,可以持购房合同、发票、房屋登记证明、物业开具的居住证等证件来落户。但其他区必须有房产证才可以落户。

烟台房博士

流氓我一生 发表于 2015-6-5 09:41
你好，我现在是开发区的集体户，在芝罘区幸福买了房，由于是新房，房产证还没办出来，请问怎么办理落户，需 ...

暂时无法办理房证，需持购房合同落户，该房屋如已具备落户条件后，可持网签购房合同、房产交易中心办理的《房屋预告登记证明》(或备案回执)、购房发票申请区外迁入户口。还需要原来户口本和身份证的复印件，到买房所属派出所申请。

tgb

本人11年利用公积金贷款16万，目前想另购一处房产，想把首次贷款还清再次贷款，不知可不可以？另外，如果不还清贷款，能不能再次贷款？

思无涯

公积金贷款需要的个人银行征信有期限吗？

篱笆

二手房公积金贷款最多也能贷45万么？
另外，我一套房的公积金想提前还清，只需带身份证和还款的银行卡去公积金财会中心么？那些合同不需要？

海王星满

在芝罘区和莱山区买房公积金贷款是到哪里办理？

烟台房博士

tgb 发表于 2015-6-5 10:23
本人11年利用公积金贷款16万，目前想另购一处房产，想把首次贷款还清再次贷款，不知可不可以？另外，如果不 ...

需还清第一笔公积金贷款后才能申请第二次公积金贷款。

烟台房博士

思无涯 发表于 2015-6-5 10:24
公积金贷款需要的个人银行征信有期限吗？

审批时征信报告的出具时间不得超过一个月，超过时限的需重新出具。

烟台房博士

篱笆 发表于 2015-6-5 10:24
二手房公积金贷款最多也能贷45万么？
另外，我一套房的公积金想提前还清，只需带身份证和还款的银行卡去公 ...

贷款最高上限为45万元。实际可贷款额度需借款人持夫妻双方身份证、婚姻证明、实际收入证明（半年以上工资卡流水或个人所得税证明）到中心查询，查询完额度后在中心领取申请表和明白卡，过户后根据明白卡提示备齐材料申请。
提前还款时间为每月的1-19号的工作日，先到中心计划财务科提出申请，再到委托银行办理扣款手续，当日申请当日办结。

烟台房博士

海王星满 发表于 2015-6-5 10:25
在芝罘区和莱山区买房公积金贷款是到哪里办理？

如购买新建商品房应在楼盘备案的公积金中心申请；六区内的缴存职工在六区内购买二手房的，应在缴存地公积金中心申请。