二手房交易骗子多，产权/过户/贷款注意事项汇总，拒被“黑中介”忽悠！

kelvin

　　二手房交易过程真心复杂，买房OR卖房的小伙伴更愿意通过中介公司来交易，好的中介可以提供充足的房源信息及良好的服务，还能为双方代办复杂的各种手续。
      但是近几年二手房交易维权难不断爆出，论坛也好多次发帖都谈到遭遇“黑中介”的经历。购房者若对二手房买卖过程缺乏基本常识，确实很容易让无良的黑中介有机可乘！
      为此我整理了通过中介买二手房要注意哪些问题，提防什么黑招，帮助大家檫亮眼睛，绕开“黑中介”

【看看黑中介干得那些事儿】

>> 用虚假的房源信息吸引购房者，但当购房者交纳信息费后，见房主却成了难事。

>> 隐瞒房屋固有的缺陷、淡化交易过程中的风险、并逃避将购房细节列入合同。

>> 一房多卖，或骗取“订金”或携款潜逃。

>> 声称有关系能购买到紧俏的“拆迁房”等，骗取事主交纳的“定金”。

>> 冒充房地产公司名义，以假的预售房合同进行低价抛售、重复销售。

>> 因为买卖双方信息不对称，中介从中吃差价。

【二手房交易流程图】

【交易过程中提防哪些黑招】

一、买方查询房源信息，卖房发布房源信息

防黑招：

中介会发布一些条件好、价格好的虚假房源信息，引诱购房者前来购买。等购房者上钩之后，就以原业主不愿出售房子为借口向购房者推荐其他房子。

一定要去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，可以索要中介营业执照的复印件！

二、实地看房及房屋产权审查

防黑招：

（1)留意产权不明的二手房，卖房人和产权证上的所有权人是否一致？

（2)房产证上有几个人的署名，在签订后边的合同时就需要有相应人数的名字。

（3)看购房时的相关凭据，购房发票、契税发票等。

（4)到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。

被抵押拍卖的房、集体土地上的住宅房屋、只有购房合同并没有办产权证的期，这三类房一定不要购买！

三、交意向金，签订合同

通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚！

防黑招：

（1)一定要让房产共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易失败。

（2)如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

（3)在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

（4)如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

（5)要明确违约责任。

（6)房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款。

四、交定金

买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%。对于要办理按揭贷款的小伙伴需要注意了，你一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，你交的定金就具有风险了。

防黑招：

（1)如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

（2)交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

（3)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖房，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

（4)为避免交房前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除一定保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

五、卖家办理抵押注销手续

在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中，在交易时涉及向银行赎楼问题。

防黑招：

（1)买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。

（2)如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。

六、买房办理银行按揭手续

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。

防黑招：

（1)如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

（2)目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

七、过户及交税

需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

防黑招：

（1)过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

（2)有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

（3)在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。

八、物业交接

审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁，最好留下各种费用结清的收据、发票复印件等。

防黑招：

很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。

九、买方支付末期房款

在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。

十、支付中介佣金

有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。

上面说到的十大步骤，都记得保留证据

证据1 交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件。

证据2 中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。

证据3 如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。

房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证不在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。

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如果买二手房不经过中介，房管局有监管资金的交易平台吗？在过户办理期间