【转】楼市骤然亢奋，谨防风险潜伏
春节过后，全国一二线城市的楼市又再进入亢奋模式：上海有市民“裹着被子”半夜排队抢房、一个豪宅项目352套房一天就卖完；北京大兴黄村的一个地块拍卖楼面价达到每平方米4.7万元，有11.4平方米学区房售价高达530万元；深圳2月份新房成交均价再创新高，同比增长72.12%，新建商品住宅成交数和面积同比分别增长172.54%和183.24%……一线和部分二线城市因其地理位置、产业结构和公共资源的相对优越，对外地人极具吸引力，需求相对旺盛，由此支撑房价坚挺；再加上公积金贷款门槛降低额度提高，央行连续降息降准，二套房贷首付比例下调以及营业税免征期五年改两年等政策利好，降低了购房者的买房成本与贷款难度，也刺激了市场需求。然而，从住房租售比、房价收入比和住房库存比等数据来看，无法解释某些城市骤然出现的房价凌厉升势。
人为制造市场恐慌是一个合理的解释。据媒体披露，一些开发商和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，诱导买家恐慌性入市。比如，有记者特地去“裹被买房”的“案发现场”探盘，发现“冷冷清清空空荡荡”，售楼员说：
“我们还有房源可售。”
非理性加杠杆是一个更合理的解释。深圳市房地产研究中心主任王峰认为，这一轮房价上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。据中原地产统计，深圳投资购房比例已从2014年10月的10％涨至目前的25％。投机者除足额使用银行贷款外，还通过众筹、首付贷、个人间小额借贷（P2P）等高杠杆房地产理财产品筹集炒房资金。据媒体报道，有人通过众筹凑齐房屋的首付款、月供、税费、物业费，持有深圳罗湖的百仕达小区一套46平方米的房屋4个月，出售后净赚45万元，收益率达77%。
通过众筹、首付贷等方式非理性加杠杆，不仅突破了按揭贷款政策规定的首付比例，也加重了购房者的偿债负担，更加大了银行按揭贷款的风险———当投机者面临亏损时，弃房断供的风险更大。这种通过场外配资入场投机的非理性加杠杆，因房价上行遮蔽了风险，效仿者贪婪远胜恐惧纷纷入市，造成风险积聚；一旦房价下行风险暴露，恐惧又远胜贪婪纷纷离场，从而造成风险爆发。A股在场外配资的非理性加杠杆炒作下暴涨暴跌，就是一个鲜活的例证。海通证券首席经济学家李迅雷直言：“去年股市的教训应该吸取，千股跌停对于加杠杆的投资者而言，惨不忍睹。这些热钱说来就来，说走就走。因此，货币现象就是泡沫现象。股市没有盈利支撑，房价则没有人口支撑。”
最新统计显示，去年上海有将近15万外来人口净流出，为近40年来首次。从全国来看，流动人口规模从去年开始下降。也就是说，从农村流入到城镇地区、流入到非农产业就业的劳动力总量在下降，这种情况更突出反映在某些大城市。人口在流出，房价仍飙升，楼市很可能成为少数人加杠杆炒作的“富人游戏”；而非理性加杠杆又必然直接或间接涉及银行等金融机构，从而直接或间接积聚金融风险。
当楼市进入亢奋模式，对政府来说，当谨防楼市非理性加杠杆所带来的金融风险；对购房者来说，当谨防非理性加杠杆入市后的负资产风险。
本帖最后由 yththt 于 2016-3-4 12:33 编辑
真是令人担忧啊！北京、上海、深圳房价这种非理性的，过速的上涨，很可能发生房价过高，随后出现无人接手，然后就是价格下跌的情况，引发三四线城市房价的下跌。看着房地产这么个涨法，我真的对房地产的未来堪忧，涨的越高，跌的越快，这就是物极必反的道理。也不知道是谁在背后下黑手，照现在来看应该踩刹车，已经到了打击炒房的时机了。从经济发展大局来说，现在的房地产稳健是最好的，过快的升，过快的降都不是好事。
我总感觉现在实体经济不景气，和房价虚高、房地产一支独大有很多关系。1房子是生活的必需品，钱都在攒着准备买房子了，那其他行业的消费不就就少了。2如果房地产收益率比实体经济收益率高，还有谁会冒着风险去开公司办实体经济啊，资金那不全部去炒房去了。实体经济少了，就业就出现问题了，现在又在政策支持生二胎，又在延迟退休，这在将来都会增加就业压力。 今天看了一个文章《屌丝一窝蜂的买房子，但富人却不再买房》里说北京的房子的总市值可以买下整个美国（不知是否可信？），这能说明我们国家富裕吗？ 反正我是不敢买房了 本帖最后由 hao608608 于 2016-3-5 11:06 编辑
投资的赢者往往是小部分群体，大部分老百姓不看好证明房地产不会崩盘（毕竟现在是经济减速不是经济崩溃），房地产不崩盘说明近几年房价不会大跌。最关键的是zf手中还有牌可出。
12年13年大部分烟台人看涨，楼下老头老太太都讨论买房会赚钱，结果怎样烟台两年过来大部分房子涨幅还没银行长期存款利息高。现在好多普通老百姓对楼市都很悲观，想买房者观望情绪依然浓厚。政策再好也会有发酵期明年5月–10月份再看看楼市人气定会让好多看空者转变观念。
中国楼市发展非常不健康，房价转头向下只是时间问题，但未来2-3年还不具备大跌的条件，只要货币依然宽松，利率持续保持低位，最重要的是国际原油不出现大幅度上涨。烟台成熟社区的房子不会让你赔钱。 念旧爱难回 发表于 2016-3-5 08:56
反正我是不敢买房了
改善性住房的再观望一会吧。
现在一线城市疯涨，三线城市稳定。怕的就是一线城市这样的疯涨，搞得没有人接盘了，当一线城市出现一波调整时，带动三线城市楼市价格下跌。这样大起大落对经济持续发展不好。股市就是这样，把散户搞定人心惶惶。 hao608608 发表于 2016-3-5 10:48
投资的赢者往往是小部分群体，大部分老百姓不看好证明房地产不会崩盘（毕竟现在是经济减速不是经济崩溃）， ...
你说的原油和房价有什么关系？ yththt 发表于 2016-3-6 19:35
你说的原油和房价有什么关系？
原油涨 所有用到汽油和柴油的行业成本都会增加 衣食住行 所有的一切
现在是大宗产品价格的低谷 一旦经济转暖 大宗商品价格上涨 绝大部分的产品价格都会上涨 本帖最后由 hao608608 于 2016-3-8 07:37 编辑
yththt 发表于 2016-3-6 19:35
你说的原油和房价有什么关系？
美国控制了世界太多的原油，原油价格大降真是一举两得，即可打压俄国又可为某个大国日后的泡沫........埋下导火索。
现在的房价毕竟不在低位，未来几年想全身而退要提前做好准备，我查阅过太多国家泡沫破灭前的景象，投机盛行.泡沫严重.通胀高企等等一些相似的地方，最关键的是宽松政策由于外部或自身原因很被动的突然转变
转型不是短期可以完成的，政策也必须长期保持宽松（除非你放弃转型或短期的经济增长）。政策放的太开定会引起通胀，如果日后某天原油出现连续上涨势必加剧通胀，如果出现涨价或通胀的连锁反应，到时政策可能就会出现被动的转变。世界上想靠房子拉动经济的国家没几个不栽跟头的，是泡沫早晚要破就像癌症一样一点一点吞噬原本健康生命OVRE那是早晚的事（美国，日本等国家发生危机的原因可以去网上看看）原油的威力巨大，既可抑制我们宽松的政策又可在适当的时机给我们沉重一击。调控难啊 本帖最后由 yththt 于 2016-3-8 12:38 编辑
hao608608 发表于 2016-3-7 22:08
美国控制了世界太多的原油，原油价格大降真是一举两得，即可打压俄国又可为某个大国日后的泡沫........埋 ...
我觉得油价的走势，近两、三年应该一直会在低位运行。
因为：
一产量增加。
1沙特打击美国页岩油产业，沙特原油成本才27美元1桶，美国页岩油成本在40美元左右。沙特现在没减产，而是增加产量抢占市场份额，来打击页岩油产业。
2伊朗制裁解禁，也加大了石油的供给。（为什么美国会解除伊朗的制裁？没有永恒的敌人，只有永远的利益。最终是打击俄罗斯的石油输出。）
二美元走强，石油势必走弱。
三国际石油日均消费减少。新能源的利用加发展中国家消费减少。
从沙特方面讲，原油保持在30-40美元/桶就行，所以原油在今后一段时间一直会在低价波动。照目前看，我认为现行的低油价对我们的经济发展利大于弊，减少了成本，通过政府定价和税收机制，也使经济免受低油价带来的负面影响。
我认为：虽然说石油会造成通胀，这不是刺破房价虚高的主因。
我认为现在主的风险是货币杠杆进一步提高了一线城市的房价，将风险转嫁给银行，如果银行出问题了，那后果不堪设想。20%的首付，再加上一线城市房价一路非理性攀升，一定会有投资者进入进一步炒高房价，就像网上一篇文章说北京的房子的总市值可以买下整个美国，不知是否可信，但这种现象确实可怕，必须惊醒。到达一定高位后肯定就没有接盘的（是无力接盘，也挫伤的钢需的需求）。如果出现风险，那实际是把风险转嫁给金融机构。所以现在要严控房价大幅的波动。不管是涨还是跌，都不是好事。1打击炒房行为，将营业税由2年恢复到5年。2在一线城市缩小金融杠杆比例，将首付提至50%，也是为了保障银行的资金安全。3.增加供给，建立卫星城，就像烟台有各个区为中心的商业圈。4.最后如果还是抑制不了高房价上涨，就收房产税。
本帖最后由 mikewolf13 于 2016-3-8 21:49 编辑
yththt 发表于 2016-3-8 12:20
我觉得油价的走势，近两、三年应该一直会在低位运行。
因为：
一产量增加。
不出问题 就是房价继续缓慢上涨
出问题 必然国家兜底全民买单 结果就是恶性通胀 物价飞涨 货币大幅贬值 存款对应的购买力大幅缩水如果你没有经历过八九十年代大通胀时期的抢购潮 可以问问家里的长辈
无论是哪种结果持有大量纸币都是不明智的选择 我们挣钱存钱的目的都是购买产品和服务 通俗一点讲 就像一卷卫生纸不管它十年前价值0.5元 还是今天它价值2元 其最终结果都是擦十次屁股 货币只是表象实物才是价值真实的体现
美元是全球最稳定的货币 1860年左右 一个劳动力一天的工资是2美元 2015年美国一个劳动力每天平均工资是100美元 155年增长了50倍 可购买力上升了50倍了吗？钱都跑哪去了？
中国就更不用说了 2000年烟台平均工资700元 2015年烟台平均工资4500元左右增长了6.4倍 问题是生活质量上升了6.4倍了吗？钱跑哪去了？
房价涨 真的是炒作 没有货币的推动吗？
zf出了这么多政策 就是为了托住房价 你还认为他们想让房价跌？
本帖最后由 yththt 于 2016-3-11 12:15 编辑
mikewolf13 发表于 2016-3-8 21:29
不出问题 就是房价继续缓慢上涨
出问题 必然国家兜底全民买单 结果就是恶性通胀 物价飞涨 ...
你首先要明白一点：政府做出的每一项决策代表的都是最多数人民的利益，是为了国家发展的最大利益、长久利益。
股市、汇市、楼市，过去我们的经济是在三线作战。股市波幅较大；汇市经过了与“做空中国”国际大鳄的争斗，我们已经取得了阶段性的胜利；楼市现阶段我们需要它稳定，现阶段美元走强，资金回流美国，全世界其他国家都出现不同程度的经济疲软，为了实现GDP6.5%的目标，只是现阶段要保证楼市的稳定。注意要强调的是：1一定是稳定，大涨不行，大落也不行；2时限只是现阶段。在经济企稳后肯定会有结构性的调整，不能让房地产一支独大，影响了制造业的发展，影响到其他行业的消费比重。从来没听说一个国家通过盖房子就能迈进发达国家的。
2012年我就发帖警示过烟台的房价虚高，而且从2012年到现在烟台房价的宏观统计数据表明，房产投资收益赶不上将这些钱存到银行或理财的收益，特别是2015年房价还略有回落。
前不久我转了一篇文章《李迅雷：从人口到货币谈今后如何避免房价大跌？》，房价起落更多是一种货币现象，但在广义货币M2每年增长13%左右的情况下，烟台宏观数据表明2015年房价居然没涨，这代表的又是什么？但数据也有很欣喜的地方，就是房屋销量大增，代表房价不涨了随着家庭储蓄的增多有很大一部分钢需满足了买房的愿望。这个事例值得我们好好分析一下，怎样的房价走势更利于去库存。
第二我要说的国家要求的是房价稳定，长得过快也不行，不利于经济发展，也不利于下一步的调整。北上广，特别是深圳房价暴涨，国家下一步肯定不能坐视不理，肯定要出台政策进行治理。而且从美元走强来说，热钱外流，我理解这次人民币降准就是对冲资金外流，给市场注入流动性的。房地产的走势，过2年后就会更加清。 http://www.ylmfu.com/upan/html/1186.html 本帖最后由 mikewolf13 于 2016-3-10 17:01 编辑
yththt 发表于 2016-3-10 12:30
你首先要明白一点：政府做出的每一项决策代表的都是最多数人民的利益，是为了国家发展的最大利益、长久利 ...
1990年至2014年，中国M2总量增长80倍，年复合增长率为19.36%
13%的M2增速 算是比较低的了你看看房价涨幅大的年份 M2都是多少
19931994年 M2分别是37.3% 和34.5% 当时还没有房地产去吸纳超发的货币 所以导致了大通胀 1994年官方公布的CPI为24% 物价大幅上涨 货币急剧贬值
2008年经济危机之后 推出四万亿的刺激计划 2009年的M2是27.7%2010年是19.7% 这两年 房价每年的涨幅在20%左右
其实从1998年全国推行房地产商品化之后 房价有三个上涨期也有三个下降期
1998年海南房地产泡沫破裂之后 房价一直在低位徘徊 一直到2003年末 这期间房价基本没有涨幅
2004年房价开始上涨 一直到2007年末 这期间房价是大幅上涨
2008年经济危机 房价开始下跌 很多房子按照2006年的价格往外卖
2009年因为四万亿的推动房价再次上涨 20092011年 这两年的一手房价格平均以20%左右的幅度上涨
2011年末 房价开始下跌 一直跌到2012年的10月
2012年10月房价又开始大幅上涨 2013年全年的一手房销售量达到历年的峰值36971套
2014年开始房价开始下跌 6月7月开始有抛售的房产 这段时间是房价最低的时候 9月30日上层推出9.30政策 支持房地产 抛售房产的现象开始减少
2015年由于各种政策的支持 楼市有所回暖 价格也比去年略升 全年一手房成交36135套 接近2013年的峰值
楼市分化越来越严重 这波去库存会让买错房子的人 深套其中
而且无论怎么去库存 高新区牟平区等区域的房产 短期内根本无法去掉
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