【逗比小编侃楼事】十六期：特价房的真相！我们还要被开发商玩多久？
“利率都降了，再不买房就好吃亏了”，再次降息，开发商都在想趁着政策利好的期间多卖房，增加产品利润，但是市场仍然不冷不热，2014年的地产不景气迈步进入2015年，开发商除了正常的折扣优惠外，“特价房”等优惠政策相继面世，你以为你捡了宝，但是你一定听过这句话，买的没有卖的精，其实不少的开发商就用了特价房这一个概念玩了很多花样，那么作为购房者的你有没有被玩呢？下面小编就来给您一一揭秘！1、其实没特价，只是开发商拥有的折扣的集中释放
对于开发商做项目定价，会有两个版本，
一个是叫底价，一个是叫报价。
然后底价和报价之间会做几个点，
销售员拿几个、销售经理拿几个、
项目经理拿几个、项目负责人拿几个、
开发商老板拿几个……
所有环节上的人都拿着几个点数，
用于和不同人沟通、谈判、交易等等。
虽然说日常报价是一个价格，但是对于开发商来说，
只要项目在底价之上成交就都没有问题，
行情好的时候我们统一以报价的形式对外宣传，
当需要做促销的时候，在报价之上打掉几个点，
对外宣传特价房，其实这个价格依然在底价之上。
2、拿出特殊明显硬伤的楼栋以特价的性质抓眼球一个社区，位置有好又差的，所以价格也有贵有便宜的。很多人常规的开发逻辑就是第一波拿出位置最差的同样也是最便宜的房子，然后后面一边卖一边涨价，涨价的理由也很直白：位置更好。也有一些项目因为工程原因只能拿出最好位置的房子先卖。然后卖到位置差的时候有不想给市场造成降价的现象，就用特价的名词来包装。当然也用特价的形式来掩盖较差的产品力。
3、用特价的名义营造稀缺的场景，从而推动去化
当然，当行情不好的时候，的确有的项目要做降价行为，特别是在一些二三线城市，降价可能是被逼无奈的行为。当然哪怕在这个时候，开发商也会做最后挣扎：特价房。明明是整栋楼都降价了，开发商硬要说：只有十套特价房。结果这十套卖完之后过个三天，继续说：为了回馈客户热爱，我再拿出十套。结果抬走一看，这十套就是之前那十套的楼上。周而复始就用这个招数慢慢慢慢的把一栋楼卖完了。当然，还有一种办法就是用倒计时的办法，宣传这十套房子的有效期只有一周，销售员天天和你说再过三天特价不在。遇到行情不好的可能一年后还和你说特价，这个就是我眼里的买的没有卖的精明。
小编总结：买的没有卖的精，其实不少的开发商就用了特价房这一个概念就玩了很多玩法，那么被玩的当然就是购房者自己喽。请准备好纸巾，接着往下看～
1、位置和户型有缺陷一分价钱一分货，老祖宗的道理说的很明白，要想少掏钱，那就要多忍受了。比如在位置上通常位于不太好的楼层，景观和采光不是很理想。在户型方面，可能会出现异形，拐角房等等问题。2、滞销户型就和商场卖不出去的商品打折是一个道理，开发商也惯用此招。可能户型设计有缺陷，
位置太临街或者靠近建筑工地略吵，卫生间和厨房的安排不够合理等等房源被滞销。
3、问题房急脱手有一些黑心开发商，把资质上有问题的房变成特价房，急脱手以求早日摆脱麻烦。这种房有可能开发商手续不齐全，没有出售证照甚至根本不具备开发资质。4、商业产权的房源以假乱真个别开发商的房源拥有的是商业产权，却以特价房的形式，卖给需要住宅的购房者。这类房源虽然总价低，但是产权年限一般只有40年，且水、电、物业费等都相比住宅要高出很多，同时还要注意该房是否会烂尾，是不是潜在的烂尾房。
5、开发商的宣传噱头不少开发商仅仅只是拿特价房来作为宣传噱头，购房者看到特价房的宣传会心动前往看房，但随后开放商会给购房者极力推荐其他更好房型的非特价房。在很多情况下，购房者在对比之后，就会选择非特价房购买。在此过程中，开发商只是利用特价房将购房者吸引过来，有关注就有潜在的商机。在楼市激烈竞争的今天，怎样吸引更多的人气，是每个开发商都在绞尽脑汁的问题。就算特价房成交成功，但由于数量极其有限，开发商也不会吃亏。
小编总结：没有商人会做赔本的买卖，这是放之四海皆准的真理，特价房摆明了就是一个赔钱的玩意儿，那开发商为什么要做赔本的买卖呢?
一、对于普通客户来说，真的不知道开发商的底价是多少，所以不论几个点都以为是最低点
二、开发商是这个行业的强势方而且是信息垄断方，所以很多人愿意为了生意为了关系而营造一些假象。所以很多时候，不少企业打着互联网的名义打着公正客观的名义对外宣传自己具备拿到底价特价房，对于客户来说，真的就信以为真了。
考察 考察环境。买房时购房者切莫盲目信从开发商的宣传，一定要做到实地考察。看看房屋周边环境，一定要到实地看一下房屋周围环境，有没有噪音，交通方不方便等便于生活的基础设施是否完善。冷静出手，不让自己有后悔的机会。 建筑工地，实地考察。可以直接要求进入工地，在注意安全的前提下，清楚的考察项目的楼面、墙壁、棚顶、材质、原料、施工质量等。要选到一个好房子，学会鉴赏是关键。室内检查非常重要，上面已经说了，特价房就是因为楼层、朝向、位置等原因才会特价。进入室内，首先要看看楼间距是否合理，有些小区的楼间距虽然符合标准，但是由于朝向度数不合理，周边建筑物遮挡，这都会使采光大打折扣。这些都是购房者要警惕的。 考察物业。现在的购房者对物业越来越重视。物业公司的服务质量和小区内物业公司的服务范围都是购房者需要考察的内容，从细节看物业的服务。
签合同 签单要缓不要急。开发商推出打折、送装修、送家具等众多优惠让利政策，但购房者要保持清醒头脑，不要轻易签单，多和一些已经买房的人交流，可以更直接了解相关楼盘的确切信息。 广告内容进合同。签订合同之前要看清“五证”、“二书”;谨慎查看合同上的每一小点;要求开发商将广告内容直接纳入合同，如果他不同意就可能有猫腻，买房人要慎重。
看到这里，你是不是对开发商的特价房有了深刻的认识了呢？当然，良心的特价房还是有的，只要大家睁大眼睛，好好考察，还是会选到满意便宜的房子哒~大家也可以在抵债房里挑挑较不错的房源，砍价余地也比较大，如果运气好还是能买到真正的特价房哒~
本期逗比小编就写到这里了如果大家还有任何疑问，欢迎在帖子下回复小吖会及时为大家做出解答～
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快扫我，我一直在等你！ 哇，怎么想什么来什么，最近买房，就冲着开发商特价房去的我得好好看看了 能等到开发商优惠集中释放也行啊，我一个朋友买房才叫悲惨呢，前天刚签合同，第二天人家开发商就释放了几套特价房，同一个楼栋，同一户型，便宜了2万，能多等一天就省两万啊 虽然明知道不是真的特价，但是一听说优惠还是挺激动的 海边的日出 发表于 2015-6-26 13:50
虽然明知道不是真的特价，但是一听说优惠还是挺激动的
说出了大家的心声 我就买到了好的特价房，小编总结的很详细，实用
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