版主分享----------------------我们究竟应该怎么买房
本帖最后由 mikewolf13 于 2015-3-31 18:54 编辑我们究竟应该怎么买房
最近网友提问较多 而且问题多集中在具体的楼盘 版主比较忙也不可能针对每一个楼盘都有深入的研究 所以无法一一回复 望予以谅解
在此开一个新帖 就网友的问题集中做一个回复 主要在购房思路上把我的经验与大家一起分享
一、自住与投资是不是矛盾？
很多人说 我买房是自住并不是投资 版主非常不认可这个观点 人生数十年我们无论做什么事都要规划到数年之后 不能只盯着眼前
随着经济的发展 人民收入的不断提高 一生只住一套房的可能性越来越小即使购房只为自住 也要考虑到将来置换更大的房子 到那个时候 第一套刚需房就是购买改善房的资本 所以首套房的购置不仅仅要考虑满足自住性需求 同时也要兼顾到房子的增值保值空间
举例：A与B家庭收入完全相同同时购入首套房 总价均为50万 十年后又同时卖掉旧房购买200万的改善房
因为A购买的首套房 涨幅较大 当前市值100万 因此A只需要再付100万 就可以完成改善
B购买的首套房 因为涨幅小当前市值只有70万 因此B需要再付130万才可以完成改善
完全相同的两个家庭 因为不同的选择 家庭资产却相差了30万元 B家庭需要更努力的工作 才能追上A家庭 看到这个结果 你能说我买房只为自住不在乎涨跌吗？
二、 究竟应该买什么样的房子？
对首套房来说 便利的交通配套完善的商业医疗 优质的教育资源 性价比 是最需要考虑的 因此对那些收入并不是很高的年轻人 购买配套完善区域的二手房是最佳的选择年轻人收入较低选择二手房可以减少居住成本（物业 电梯费 自来水加压费） 减少通勤时间（节省上班时间和接送孩子的时间）减少交通成本（车辆购置折旧 保险油费罚款）不必为孩子的教育犯愁（配套完善的区域通常都有不错的学校）
需要特别提醒的是 买房要特别注意周边的教育资源 我见过很多家庭为了孩子的教育卖掉了郊区的新房大房 回到中心区购买破旧的二手房 因此在购买首套房的时候 要特别注意教育资源
对于改善房来说 户型 面积 楼层 小区和小区周边的环境、绿化 邻居的素质（孟母三迁择邻而居）才是重点考虑的问题 价格反而是其次
三、如何确定房子的增值潜力
李嘉诚说 地段 地段 还是地段 版主说稀缺性稀缺性还是稀缺性。
如何理解稀缺性 1、郊区的洋房 2、老城区的新房、次新房3、具有特殊资源的学区房 都属于稀缺资源
下面我举例说明
1、郊区的洋房
目前规划的小区 对容积率都有一定的要求 一个小区一般都规划超高层 高层和小高层 某些小区的开发商会建一批洋房 用来降低整个楼盘的容积率提升楼盘的档次 这种洋房供应数量不多
以下为版主在2009年在黄务购入的这样的小洋房
2、老城区的新房
老城区一般都盖满了房子 想建新房必须通过拆迁来获得土地 这就加大的开发商的成本 同时老城区的配套完善 正应了老李的那句话 地段地段还是地段
以下为版主2012年购入的南大街小户型
3、具有特殊资源的学区房
孩子是家庭的重心 家长对孩子的教育也是越来越重视2014年7月山东省下文要求取消择校 2014年8月烟台下文取消择校 就近划片入学 9月芝罘区开始执行该政策 2015年再次下文要求在六区及个县市区全部取消择校
从全国各地的情况来看 凡是划片入学的城市 优质学校的学区房都是只涨不跌 版主说学区房的抗跌性更好上涨的动力更足
以下为版主在2014年6月 突击看房 在7月初购买了二中 南通路双学区
四、我们的房子究竟值多少钱
无论是新房还是二手房 从你签订购房合同的那一天起 就意味着它已经变成二手房 很多人喜欢用在售的一手房价格来衡量自己房子的价格 这是不对的
二手房的价格是由市场决定的 真正的成交价格是报价比较低的房源 要学会尊重市场
举例说明：差不多的两套房子 有的房东报价7000 有的房东报价6000 消费者会选择哪一套？自然是报价低的那套
五、房价涨跌到底由什么决定
房价涨跌到底是由什么确定 成本？政策? 版主说 最主要的决定因素就是供求关系
举例说明：
A楼盘 位于新区常住人口相对较少 楼盘为高层小区 单个大楼盘体量较大可以容纳数万人 购房目的以改善和投资为主
这样的楼盘 未来五年内 二手毛胚房的挂牌量是非常大的 由于房东之间的竞争购买的人又少 房价短期内很难起来 一旦有个风吹草动甚至会有大量低价抛售的现象
B楼盘位于成熟城区 常住人口较多 楼盘为多层或者小高层 单个楼盘体量较小容纳 数千人甚至数百人购房目的以自住为主
这样的楼盘未来的二手房挂牌量是极少的 甚至一个小区只有一两套二手房在售 想买的人却比较多这样的楼盘由于供求关系的不平衡 价格上涨的动力会更强 即使楼市下跌 因为多是自住 也不会出现大量抛售的现象
小结：无论是自住还是投资 尽量选择入住率高的小区 购房目的多为投资的小区 千万要谨慎购买
六、未来该如何买房？
无论是自住还是投资 购买房产都是一项长期的投资行为 要求我们至少看到未来五年的趋势 随着中国经济的降速 房地产的黄金时期已过 未来的十年 买房在考虑潜力的同时 更要考虑风险
版主建议：尽量选择配套完善的区域 虽然涨幅偏小 但风险也控制到了最低
七、什么时候买房最合适？ 大多数人的心理都是买张不买跌 楼市下跌时买房的人都会选择观望期望房价跌的越多越好 版主认为 长期看房价是波动上涨的 在这个大趋势下阶段性房价下跌时 反而是最好的购房时机 因为在下跌期 购房者可选的余地大可以慢慢挑慢慢选 甚至可以买到低于市场价很多的房子 当然不是房价刚下跌就出手买房 而是等待房价下跌到平台期维持一段时间企稳后 才是最佳的购买时间
举例：房价下跌期 市场价为50万的房子 按照市场价是很难卖出去的 有些房东因为某些原因急需用钱 或者因为房东极度看空楼市 会以低于市场10%甚至20%的价格抛售房子 历次房价下跌过程中 都出现过这种情况 去年的六七月份出现过不少低于市场价10-20%的抛售房源 9月30日上层出台9.30政策后 这种抛售的现象就停止了今年的春节前（节前有些老板要发工资或者还清借款会低价出售手中的房产）同样出现的这种现象 当然 这种情况大多是要求一次性付款的
小结：房价下跌或者低迷期 总有急用钱或者沉不住起的房东抛售房产常常可以买到低于市场价10%甚至20%的房产 一旦楼市止跌回暖 这些超低价房源立刻消失 成交价也回归至市场价水平
八、未来烟台楼市的发展趋势
版主说过 房产是一种长期投资 因此就要求我们至少看到未来五年甚至十年的趋势 现阶段烟台还属于新兴城市 楼市处于青年期 中心区的房价与郊区的价格差异并不大比如南大街高层90000-10000元左右 惠安世回尧黄务的多层已经涨到了8000元小高层在7000多元高层多在6000多元 差异并不明显 但是纵观房地产已经步入成熟期的国家和地区 中心区公寓房的价格往往是郊区同样房产的数倍
版主认为随着城市化的进程 促进中心区房价上涨的最大因素是通勤时间 目前从莱山区或者黄务到中心区上班的人们 已经需要每天花费接近两个小时 随着交通拥堵的加重 试想烟台这个屁大的城市 从郊区到市区的单次通勤时间超过1.5个小时 你还愿意每天花3个小时甚至更多的通勤时间 去享受所谓的优质空气和优美的环境吗？答案显而易见（全国上班族平均上班距离是9.18公里，平均上班时间为28分钟）
北京五环内的房价 正是在北京楼市步入成熟期（二手房和一手房的交易比例为2:1 烟台为1:2） 并且五环外每天的通勤时间大幅上升时 才快速上涨 把五环外的房价远远抛在后面
小结：08-09年 版主认为黄务片区是价值洼地
2012年 版主认为学区房是价值洼地
2014年 版主认为10年后 中心区是价值洼地
（有兴趣可以查阅版主以前的帖子）
以上是版主多年的心得 走过一些弯路 犯过一些错误也有过不少感悟 正在逐步走向成熟 分享在论坛里 欢迎大家拍砖！
最后用某网友一段经典的语言结束本帖
不管你是否愿意承认，社会，永远都是只以成败论英雄。想要成功，最重要的不是努力，而是抉择。抉择对了，努力和奋斗才能让你越走越顺；抉择错了，越努力，离成功反而越远。
心态是关键，掌控好心态，做出正确抉择，并为之去努力，就会得到自己想要的东西。
沙个发，熨帖！！！！！！ 学习了，很好很强大！ 买房确实应该带着投资的眼光。不过说一千道一万，还是差钱。哈哈，比如说，我就买不起学区房。虽然我知道好，但是目前的房价就是买不起，但是能买得起的人很多。 听君一席话 胜读十年书 房子买好了是投资，买不好就是消费，是否成功全在思路。支持版主百忙之中又出精华文章，必须顶！ 楼主结合自身经验来谈房市，体会很深，自己不免对号入座。
呵呵，首套房买的相对偏，当初考虑不周。
所以要加倍赚钱，希望二套能够来得及。 精辟！！！！ 我可以这么说，内行的人绝对能看出这篇文章的价值，外行小白你看到这篇文章，按照版主的总体思路选房购房，五年后你就会体会到文章的价值。珍惜吧 绝对的精髓帖啊，受益匪浅 支持下呗！ 楼主买的房子挺好的，就是远了点。你说现在买学区房合适不？最近很纠结~~~孩子马上三岁，周围的朋友都在买学区房，我在想三年以后政策也许还会有变化呢？现在一中附近的学区房都老得不能在老了。像我们这个年龄，在换房。就想能住到老的。不能在这么折腾了，也折腾不起了。真的很纠结............喜欢大房子，房间里充满了阳光！ 五年买三房，值得借鉴！ 五年买三房，这得有实力才行呀。 群主啊 难得一见的好帖！！ 要跟版主认真的学 楼主是个会挣钱的人 麦克的贴子真是没得说，看得过瘾。