2015烟台买房经验大汇总之——贷款篇
本帖最后由 房网小吖 于 2015-1-13 16:24 编辑绝大多数人买房子都是要贷款的，能全款买房的实在是不多啊。再说了，咱老百姓能有个正当理由从银行贷款的机会还真不多，所以即便是能全款买房的人很多也会选择贷款。
首先来说一下购房贷款要准备的资料、流程和注意事项。
一、购房贷款需要准备些什么
1.购房合同
2.借款人及配偶身份证（二代身份证需复印正反两面）
3.借款人及配偶户口（户口本首页及有本人名字的单页均需提供，集体户口提供本人户口单页） 4.结婚证或离婚证 5.未婚证明（当地民政局办理） 6.购房首付款发票 7.收入证明（已婚购房者提供夫妻双方的） 8.个人银行卡，存折明细（一般是近半年） 9.公积金贷款还需提供公积金卡 二、贷款流程 1.提交资料 2.填写个人住房贷款合同 3.提交还贷银行储蓄卡（没有所申请银行的储蓄卡需要办理） 4.银行审批 5.审批通过，通知借款人还款金额和还款日期 6.按时还贷 三、注意事项 在签贷款合同之前我们主要是需要了解还款方式，还款方式分为等额本息还款和等额本金还款。
电梯直达还款方式比较提前还贷种类方式方法 本帖最后由 房网小吖 于 2015-1-13 14:42 编辑
我们再来说一下还款方式比较 还款方式的选择：分等额本金和等额本息，选择适合你实际情况的还款方式很重要！ 还贷款基本上是每个家庭的一项主要固定支出，选择适合自己的还款方式，一方面可以保证生活质量，另外一方面，可以节省利息！ 1.等额本息还款：指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。 通俗的解释就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。这种还款方式适合收入稳定人群，作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。 2.等额本金还款：则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。 这种还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻！ 由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。
两种还款方式各有利弊，可以根据自己的收入水平，消费观念，还贷压力来选择。一般来说，每个月还款不宜超过家庭总收入的30%，不然会影响到生活的质量。至于具体的计算方法，可使用烟台房地产网提供的贷款计算器。 还有一点需要注意的就是，在签订合同的时候，会让你选择在国家调整利率的时候，你是选择次月调整还是次年调整。 意思就是国家调高或者调低利率的时候，你选的次月就是从国家调整以后的第二个月按照新利率还款，要是选的次年就是调整以后的次年1月份按照新利率还款！ 这个见仁见智，你要是认为利率以后会下调，你就选次月，要是认为利率是上涨的趋势，你就选次年，大部分人选择的是次年调整。 本帖最后由 房网小吖 于 2015-1-13 16:26 编辑
下面我们来看一下提前还贷种类方式方法
首先我想说：提前还款手续不麻烦，提前还贷要准备的材料：身份证、银行卡（里面有足够还剩下的房贷的钱）、买房时和银行签的借款合同，到银行预约申请，一般申请批准的当月就要扣银行卡里面的钱。
关于违约金：很多人会问提前还贷会不会有违约金，这个只需要打电话问一下你贷款的银行，每个银行规定不一样。
提前还贷分多种： 目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。 在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。 提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。 按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。 第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。 (不用还利息，但已付的利息不退) 第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。 (节省利息较多) 第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。 (减小月供负担，但节省程度低于第二种) 第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。 (节省利息较多) 第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。 (月供增加，减少部分利息，但相对不合算) 提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。
如何还贷才划算 如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。 如果你是纯商业贷款，那么又有两种还款方式的区别。 两种还款法相比，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较好，这样提前还贷比较划算。 但是，并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”。 如果你贷的是等额本息还款的，那么在前10年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息，本金占的额度比较小，提前还贷，可以减少大笔的利息支出。争取这几年能多还款，使本金基数下降，从而减轻利息负担。 从节省利息的角度看，缩短贷款期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。 并非所有人都最适宜提前还 已经签约的7折利率贷款客户，相比目前的CPI，现在的7折利率可以说非常低，这部分购房者的资金利用成本很低，所以不建议提前还贷。如果你还清了贷款再买房的话，就是1.1倍利率了，真心很不划算！ 等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。 感谢小吖分享，最近正好碰上提前还贷的问题，想多换点，要不然利息太多了真心不划算啊 武僧2009 发表于 2015-1-14 08:25
感谢小吖分享，最近正好碰上提前还贷的问题，想多换点，要不然利息太多了真心不划算啊
帮到你就好，你是等额本金还是等额本息？ 房网小吖 发表于 2015-1-14 08:34
帮到你就好，你是等额本金还是等额本息？
本息，我现在是还款的第三年，我想多还点 武僧2009 发表于 2015-1-14 08:47
本息，我现在是还款的第三年，我想多还点
那还可以，不错，加油↖(^ω^)↗ 贷款合同限制三年后才可以提前还款！！好没有人性啊 信誓旦旦 发表于 2015-1-14 12:45
贷款合同限制三年后才可以提前还款！！好没有人性啊
果然，银行不会让你赚很大便宜的，放心！ 嗯最近还是有几个比较实用性的帖子的 深夜=孤狼 发表于 2015-1-14 18:36
嗯最近还是有几个比较实用性的帖子的
希望对你们有所帮助~ 对我而言，客户了解的太清楚未必是件好事 办理贷款需要多久？必须本人去吗？ 初嘻嘻 发表于 2015-1-16 10:02
办理贷款需要多久？必须本人去吗？
办理贷款不同银行情况不同，一般是2个月，办理贷款按理说必须是要本人去的，当然不排除有一些人为了业绩违规办理！又或者代办的那个人很熟悉流程，又有一些门路，在你把资料给他的时候，他就会要求你先填写一些东西，签签名之类的！不过现在监管越来越严格了。 琴瑟音鸣 发表于 2015-1-16 11:13
办理贷款不同银行情况不同，一般是2个月，办理贷款按理说必须是要本人去的，当然不排除有一些人为了业绩 ...
哦哦，还真是个问题。在外地上班的人伤不起！ 真及时，够全面，lz，俺收下了 报社的孩纸 发表于 2015-1-18 16:06
真及时，够全面，lz，俺收下了
有营养的帖子，顶！ 魏园盆景 发表于 2015-2-1 10:24
有营养的帖子，顶！
房网小吖 发表于 2015-2-2 08:43
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